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T3 rénové à neuf – 64 m² – 8ᵉ étage avec ascenseur

VilleSaint-Étienne (42)
Surface64
Coût Total73 170
Loyer Annuel6 794
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 843,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Beau T3 de 64 m² entièrement refait à neuf, situé au 8ᵉ étage sur 11 avec ascenseur d’une résidence calme et bien entretenue à Montreynaud.

Très lumineux, il se compose d’un grand séjour avec un grand balcon sans vis a vis, de deux chambres spacieuses, d’une cuisine moderne et fonctionnelle, d’une salle de bain contemporaine et de rangements intégrés.

Rénovation complète : peinture, sols, double vitrage PVC – aucun travaux à prévoir !

Chauffage collectif. Cave privative et local à vélos inclus. Gardien et plusieurs caméras dans l’immeuble Stationnement gratuit et facile au pied de l’immeuble.

Proche de toutes commodités : écoles, commerces, poste, mairie, bus, parc pour enfants.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.471240, 4.402170
Total : 73 170
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 14 850
Valeur du bien : 68 850
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6794€/an
Fourchette totale : 420€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5039€ - 9160€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 12.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :697,37 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 632
Prix d'achat :54 000
Décote à l'achat :+9 368 (+21.0%)
Marge achat-revente :-28 538€ (-63.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 387,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 721,88
Coût de l'assurance :6 402,38
Taxe foncière : 679,38€/an
Soit par mois : 56,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 444,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 850(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:850
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 20€/m² = 400€, Main d'œuvre: 450€
  • Rénovation cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 170 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 256 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 314
Revenus locatifs : +6 794
Charges déductibles : -18 314
Résultat foncier Année 1 : -11 521(Déficit de 11 521 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 821
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 464 €/an
Revenus locatifs : +6 794
Charges déductibles : -3 464
Résultat foncier Années 2+ : 3 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 820.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 79418 3172 531-11 52310 700 €823 €823 €
26 9303 4002 4653 529---
37 0683 3322 3963 737---
47 2103 2612 3253 949---
57 3543 1872 2514 167---
67 5013 1112 1754 390---
77 6513 0322 0964 619---
87 8042 9502 0144 854---
97 9602 8651 9305 095---
108 1192 7781 8425 342---
118 2822 6871 7515 595---
128 4472 5931 6575 855---
138 6162 4951 5606 121---
148 7882 3941 4596 394---
158 9642 2901 3546 674---
169 1442 1821 2466 962---
179 3262 0701 1347 257---
189 5131 9541 0187 559---
199 7031 8348987 870---
209 8971 7097748 188---
2110 0951 5806458 515---
2210 2971 4475128 850---
2310 5031 3093739 194---
2410 7131 1662309 547---
2510 9271 018829 910---
TOTAL217 60774 95936 722142 64810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 648
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427-3 210+4 637
2+1 427+812+615
3+1 427+1 121+306
4+1 427+1 185+242
5+1 427+1 250+177
6+1 427+1 317+110
7+1 427+1 386+41
8+1 427+1 456-29
9+1 427+1 528-101
10+1 427+1 602-175
11+1 427+1 678-251
12+1 427+1 756-329
13+1 427+1 836-409
14+1 427+1 918-491
15+1 427+2 002-575
16+1 427+2 089-662
17+1 427+2 177-750
18+1 427+2 268-841
19+1 427+2 361-934
20+1 427+2 456-1 029
21+1 427+2 554-1 127
22+1 427+2 655-1 228
23+1 427+2 758-1 331
24+1 427+2 864-1 437
25+1 427+2 973-1 546
Total+35 675+42 795+-7 120
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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