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T4 - 16.8% de RENTABILITE - 13003 Marseille

Bien expiré
VilleMarseille 1er (13)
Surface61m²
Coût Total116 260€
Loyer Annuel9 500€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 934,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Skyline Real Estate vous propose ce T4 traversant situé dans le 3ème arrondissement de Marseille (Felix Pyat). Ce bien déjà loué (800€/mois) garantie une rentabilité brute exceptionnelle de 16,8%. Le bien se compose d'un hall d'entrée, d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bain, de toilettes séparés ainsi que de deux balcons. DPE : D (189kWh/m²/an) GES : D (34kgCO2/m²/an) Charges mensuelles : 115€ Taxe foncière : 912€ Honoraires à la charge exclusive du vendeur. Contactez notre agent Nicolas pour organiser une visite au 06 95 22 25 08. Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de M.Giorgi Jean-Paul, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 938 703 436, agissant pour le compte de la SAS SKYLINE REAL ESTATE, titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la CCI de Marseille-Provence

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.254500, 5.372200
Total : 116 260€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 111 700€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9500€/an
Fourchette totale : 593€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7120€ - 12677€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 110,88€
Coût de l'assurance :10 172,75€
Taxe foncière : 912,00€/an
Soit par mois : 76,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de mobilier pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(897 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 000€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 1300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 500 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 278 €
Revenus locatifs : +9 500 €
Charges déductibles : -61 278 €
Résultat foncier Année 1 : -51 778 €(Déficit de 51 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 578 €/an
Revenus locatifs : +9 500 €
Charges déductibles : -6 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30377.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 500 €61 282 €3 883 €-51 782 €21 400 €30 382 €30 382 €
29 690 €6 479 €3 780 €3 212 €--27 170 €
39 884 €6 372 €3 673 €3 512 €--23 658 €
410 082 €6 261 €3 562 €3 821 €--19 837 €
510 284 €6 147 €3 448 €4 137 €--15 700 €
610 489 €6 028 €3 330 €4 461 €--11 239 €
710 699 €5 906 €3 207 €4 793 €--6 446 €
810 913 €5 779 €3 081 €5 134 €--1 313 €
911 131 €5 649 €2 950 €5 483 €---
1011 354 €5 513 €2 814 €5 841 €---
1111 581 €5 373 €2 674 €6 208 €---
1211 813 €5 228 €2 529 €6 584 €---
1312 049 €5 078 €2 379 €6 971 €---
1412 290 €4 923 €2 224 €7 367 €---
1512 536 €4 763 €2 064 €7 773 €---
1612 786 €4 597 €1 898 €8 189 €---
1713 042 €4 426 €1 727 €8 616 €---
1813 303 €4 248 €1 549 €9 055 €---
1913 569 €4 065 €1 366 €9 504 €---
2013 840 €3 875 €1 176 €9 965 €---
2114 117 €3 679 €980 €10 439 €---
2214 399 €3 475 €777 €10 924 €---
2314 687 €3 265 €567 €11 422 €---
2414 981 €3 048 €349 €11 933 €---
2515 281 €2 824 €125 €12 457 €---
TOTAL304 301 €178 284 €56 111 €126 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 995 €-6 420 €+8 415 €
2+1 995 €0 €+1 995 €
3+1 995 €0 €+1 995 €
4+1 995 €0 €+1 995 €
5+1 995 €0 €+1 995 €
6+1 995 €0 €+1 995 €
7+1 995 €0 €+1 995 €
8+1 995 €0 €+1 995 €
9+1 995 €+1 251 €+744 €
10+1 995 €+1 752 €+243 €
11+1 995 €+1 862 €+133 €
12+1 995 €+1 975 €+20 €
13+1 995 €+2 091 €-96 €
14+1 995 €+2 210 €-215 €
15+1 995 €+2 332 €-337 €
16+1 995 €+2 457 €-462 €
17+1 995 €+2 585 €-590 €
18+1 995 €+2 716 €-721 €
19+1 995 €+2 851 €-856 €
20+1 995 €+2 990 €-995 €
21+1 995 €+3 132 €-1 137 €
22+1 995 €+3 277 €-1 282 €
23+1 995 €+3 427 €-1 432 €
24+1 995 €+3 580 €-1 585 €
25+1 995 €+3 737 €-1 742 €
Total+49 875 €+37 805 €+12 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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