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Appartement 2 pièces 51 m²

VilleNice (06)
Surface51m²
Coût Total167 520€
Loyer Annuel13 349€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 2 627,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m²

Appartement 2 Pièces - Saint Augustin - NICE

Immo-Vendu vous invite à découvrir en EXCLUSIVITÉ cet appartement 2 Pièces d'une surface de 51.12 m² avec une cave, au rez-de-chaussée d'un immeuble bien entretenu.

A proximité de la mer, des transports en commun et des grandes écoles. Il bénéficie d'un emplacement de choix.

Il se compose d'un spacieux salon, une cuisine pouvant être ouverte, une chambre, une salle de douche et un WC séparé.

L'appartement est idéal pour un primo accédant ou un investissement locatif.

Il est a remettre au goût du jour selon vos projets.

Consultez la visite virtuelle sur notre site !

Charges mensuelles : 140 euros / Mois comprenant chauffage, EC, EF et les charges communes de l'immeuble - Taxe foncière : 1.062 euros Nb de lots : 365 - DPE : C

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 365 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/11/2025

Consommation énergie primaire : 131 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 127 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 540 € et 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.657223, 7.213222
Total : 167 520€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 156 800€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13349€/an
Fourchette totale : 873€ - 1417€/mois
Fourchette annuelle : 10479€ - 17005€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 354,12 €/m²
Basé sur :1641 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :222 060 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-88 060€ (-39.7%)
Marge achat-revente :54 540€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 612,76€
Coût de l'assurance :14 658,00€
Taxe foncière : 1 062,00€/an
Soit par mois : 88,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 112,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambre - Peinture:1 250€
    Peinture chambre: 14 m² × 75€/m² = 1050€ (incluant murs et plafond), Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 450€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant murs et plafond), Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 349 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 951 €
Revenus locatifs : +13 349 €
Charges déductibles : -31 951 €
Résultat foncier Année 1 : -18 602 €(Déficit de 18 602 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 151 €/an
Revenus locatifs : +13 349 €
Charges déductibles : -9 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7901.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 349 €31 957 €5 828 €-18 607 €10 700 €7 907 €7 907 €
213 616 €9 005 €5 676 €4 612 €--3 295 €
313 889 €8 847 €5 518 €5 042 €---
414 167 €8 683 €5 355 €5 483 €---
514 450 €8 514 €5 186 €5 936 €---
614 739 €8 339 €5 011 €6 400 €---
715 034 €8 157 €4 829 €6 876 €---
815 334 €7 969 €4 641 €7 365 €---
915 641 €7 775 €4 446 €7 866 €---
1015 954 €7 573 €4 245 €8 381 €---
1116 273 €7 364 €4 036 €8 909 €---
1216 598 €7 147 €3 819 €9 451 €---
1316 930 €6 923 €3 595 €10 007 €---
1417 269 €6 691 €3 363 €10 578 €---
1517 614 €6 451 €3 122 €11 164 €---
1617 967 €6 202 €2 873 €11 765 €---
1718 326 €5 944 €2 615 €12 382 €---
1818 692 €5 676 €2 348 €13 016 €---
1919 066 €5 400 €2 071 €13 667 €---
2019 448 €5 113 €1 785 €14 335 €---
2119 837 €4 816 €1 488 €15 021 €---
2220 233 €4 508 €1 180 €15 725 €---
2320 638 €4 190 €861 €16 448 €---
2421 051 €3 860 €531 €17 191 €---
2521 472 €3 518 €190 €17 954 €---
TOTAL427 587 €190 621 €84 613 €236 967 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 803 €-3 210 €+6 013 €
2+2 803 €0 €+2 803 €
3+2 803 €+524 €+2 279 €
4+2 803 €+1 645 €+1 158 €
5+2 803 €+1 781 €+1 022 €
6+2 803 €+1 920 €+883 €
7+2 803 €+2 063 €+740 €
8+2 803 €+2 210 €+593 €
9+2 803 €+2 360 €+443 €
10+2 803 €+2 514 €+289 €
11+2 803 €+2 673 €+130 €
12+2 803 €+2 835 €-32 €
13+2 803 €+3 002 €-199 €
14+2 803 €+3 173 €-370 €
15+2 803 €+3 349 €-546 €
16+2 803 €+3 530 €-727 €
17+2 803 €+3 715 €-912 €
18+2 803 €+3 905 €-1 102 €
19+2 803 €+4 100 €-1 297 €
20+2 803 €+4 300 €-1 497 €
21+2 803 €+4 506 €-1 703 €
22+2 803 €+4 718 €-1 915 €
23+2 803 €+4 934 €-2 131 €
24+2 803 €+5 157 €-2 354 €
25+2 803 €+5 386 €-2 583 €
Total+70 075 €+71 090 €+-1 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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