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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface61m²
Coût Total109 090€
Loyer Annuel7 331€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 606,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Appartement de type 3 avec parking , vendu loué, Secteur GARE Résidence récente, logement en bon état Locataire en place avec loyer de 624 Euros par mois Contact :

Honoraires inclus de 7.69% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 91 000 euros. Dans une copropriété de 85 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 200 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 530.00 euros. Date de réalisation du DPE : 06-05-2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Retrouvez tous nos biens

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696646, 2.880472
Total : 109 090€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 3 250€
Valeur du bien : 101 250€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7331€/an
Fourchette totale : 493€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5918€ - 9081€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :603 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 500 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+6 500€ (+7.1%)
Marge achat-revente :-17 590€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 872,79€
Coût de l'assurance :9 545,37€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour rafraîchir la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 250 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Remplacement robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Peinture des murs: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Rafraîchissement:900€
    Peinture des murs et plafond: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 090 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 748 €
Revenus locatifs : +7 331 €
Charges déductibles : -9 748 €
Résultat foncier Année 1 : -2 417 €(Déficit de 2 417 €)
Imputable sur revenu global : 2 417 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 498 €/an
Revenus locatifs : +7 331 €
Charges déductibles : -6 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 833 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 331 €9 751 €3 720 €-2 421 €2 421 €--
27 477 €6 403 €3 622 €1 074 €---
37 627 €6 302 €3 520 €1 325 €---
47 779 €6 197 €3 415 €1 583 €---
57 935 €6 088 €3 306 €1 847 €---
68 094 €5 975 €3 193 €2 118 €---
78 256 €5 859 €3 077 €2 397 €---
88 421 €5 738 €2 956 €2 683 €---
98 589 €5 613 €2 831 €2 976 €---
108 761 €5 484 €2 702 €3 277 €---
118 936 €5 350 €2 568 €3 586 €---
129 115 €5 212 €2 430 €3 903 €---
139 297 €5 069 €2 287 €4 229 €---
149 483 €4 920 €2 138 €4 563 €---
159 673 €4 767 €1 985 €4 906 €---
169 866 €4 608 €1 826 €5 258 €---
1710 064 €4 443 €1 661 €5 620 €---
1810 265 €4 273 €1 491 €5 992 €---
1910 470 €4 097 €1 315 €6 373 €---
2010 680 €3 914 €1 133 €6 765 €---
2110 893 €3 726 €944 €7 167 €---
2211 111 €3 530 €748 €7 581 €---
2311 333 €3 328 €546 €8 005 €---
2411 560 €3 119 €337 €8 441 €---
2511 791 €2 902 €120 €8 889 €---
TOTAL234 806 €126 668 €53 873 €108 138 €2 421 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 726 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539 €-726 €+2 265 €
2+1 539 €+322 €+1 217 €
3+1 539 €+398 €+1 141 €
4+1 539 €+475 €+1 064 €
5+1 539 €+554 €+985 €
6+1 539 €+636 €+903 €
7+1 539 €+719 €+820 €
8+1 539 €+805 €+734 €
9+1 539 €+893 €+646 €
10+1 539 €+983 €+556 €
11+1 539 €+1 076 €+463 €
12+1 539 €+1 171 €+368 €
13+1 539 €+1 269 €+270 €
14+1 539 €+1 369 €+170 €
15+1 539 €+1 472 €+67 €
16+1 539 €+1 578 €-39 €
17+1 539 €+1 686 €-147 €
18+1 539 €+1 798 €-259 €
19+1 539 €+1 912 €-373 €
20+1 539 €+2 030 €-491 €
21+1 539 €+2 150 €-611 €
22+1 539 €+2 274 €-735 €
23+1 539 €+2 402 €-863 €
24+1 539 €+2 532 €-993 €
25+1 539 €+2 667 €-1 128 €
Total+38 475 €+32 442 €+6 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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