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Détails du bien

VilleChâteaudun (28)
Surface66.83m²
Coût Total124 220€
Loyer Annuel6 733€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 66.83 m²
Prix au m² : 1 226,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif avec comptage individuel Radiateur Urbain, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

CHATEAUDUN. Bel appartement 3 pièces actuellement loué, avec libération prochaine du locataire. Ce bien séduisant se compose d'une entrée avec rangements intégrés, ouvrant sur un spacieux, prolongé par une élégante cuisine ouverte, aménagée et entièrement équipée, avec espace salle à manger convivial. L'espace nuit offre deux belles chambres, une salle de bains avec accès direct à une loggia, ainsi que des WC indépendants. Une cave vient compléter ce bien. - https://www.century21-dpi-chateaudun-bonneval-brou.com/mentions_legales/

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.071581, 1.347356
Total : 124 220€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 35 660€
Valeur du bien : 117 660€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.83m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6733€/an
Fourchette totale : 459€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5503€ - 8239€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :918,92 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 411 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+20 589€ (+33.5%)
Marge achat-revente :-62 809€ (-102.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 650,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 349,73€
Coût de l'assurance :10 558,70€
Taxe foncière : 673,35€/an
Soit par mois : 56,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 660 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 733 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 925 €
Revenus locatifs : +6 733 €
Charges déductibles : -40 925 €
Résultat foncier Année 1 : -34 192 €(Déficit de 34 192 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 792 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 265 €/an
Revenus locatifs : +6 733 €
Charges déductibles : -5 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12791.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 733 €40 929 €4 174 €-34 196 €21 400 €12 796 €12 796 €
26 868 €5 159 €4 063 €1 710 €--11 086 €
37 006 €5 044 €3 948 €1 962 €--9 125 €
47 146 €4 925 €3 830 €2 220 €--6 905 €
57 289 €4 803 €3 707 €2 486 €--4 419 €
67 434 €4 676 €3 580 €2 759 €--1 660 €
77 583 €4 544 €3 449 €3 039 €---
87 735 €4 409 €3 313 €3 326 €---
97 889 €4 268 €3 172 €3 621 €---
108 047 €4 123 €3 027 €3 925 €---
118 208 €3 972 €2 876 €4 236 €---
128 372 €3 817 €2 721 €4 556 €---
138 540 €3 656 €2 560 €4 884 €---
148 710 €3 489 €2 393 €5 222 €---
158 885 €3 317 €2 221 €5 568 €---
169 062 €3 138 €2 043 €5 924 €---
179 244 €2 954 €1 858 €6 290 €---
189 429 €2 763 €1 667 €6 665 €---
199 617 €2 566 €1 470 €7 051 €---
209 809 €2 362 €1 266 €7 448 €---
2110 006 €2 150 €1 055 €7 855 €---
2210 206 €1 932 €836 €8 274 €---
2310 410 €1 706 €610 €8 704 €---
2410 618 €1 472 €376 €9 146 €---
2510 830 €1 230 €134 €9 601 €---
TOTAL215 676 €123 402 €60 350 €92 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €0 €+1 414 €
4+1 414 €0 €+1 414 €
5+1 414 €0 €+1 414 €
6+1 414 €0 €+1 414 €
7+1 414 €+413 €+1 001 €
8+1 414 €+998 €+416 €
9+1 414 €+1 086 €+328 €
10+1 414 €+1 177 €+237 €
11+1 414 €+1 271 €+143 €
12+1 414 €+1 367 €+47 €
13+1 414 €+1 465 €-51 €
14+1 414 €+1 566 €-152 €
15+1 414 €+1 670 €-256 €
16+1 414 €+1 777 €-363 €
17+1 414 €+1 887 €-473 €
18+1 414 €+2 000 €-586 €
19+1 414 €+2 115 €-701 €
20+1 414 €+2 234 €-820 €
21+1 414 €+2 357 €-943 €
22+1 414 €+2 482 €-1 068 €
23+1 414 €+2 611 €-1 197 €
24+1 414 €+2 744 €-1 330 €
25+1 414 €+2 880 €-1 466 €
Total+35 350 €+27 682 €+7 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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