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Maison - 4 pièce(s) - 88 m²

VilleIssoudun (36)
Surface88m²
Coût Total88 100€
Loyer Annuel7 464€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 522,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans la charmante ville d'Issoudun, cette maison de ville à rénover offre un emplacement idéal dans une rue calme avec la proximité des commerces locaux, des écoles et des services essentiels.Cette maison de 88 m² offre un potentiel de 4 pièces réparties sur trois niveaux. Au rez-de-chaussée, une pièce de vie de 31 m². Le premier étage abrite deux chambres de 12 m², une salle de bain et un WC séparé. Enfin, le dernier étage propose une vaste chambre avec sa propre salle de bain. Dotée du tout à l'égout et d'un chauffage électrique, cette propriété représente une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement locatif.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 46 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Julie LAZEIRAS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 789903101

Surface terrain : 48 m².

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Total : 88 100€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 38 420€
Valeur du bien : 84 420€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7464€/an
Fourchette totale : 502€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 6021€ - 9253€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :922,33 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 165 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-35 165€ (-43.3%)
Marge achat-revente :-6 935€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 453,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 396,84€
Coût de l'assurance :6 607,50€
Taxe foncière : 746,39€/an
Soit par mois : 62,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: environ 31 m²
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3.5/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 420 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 860€
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant chambres: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 464 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 300 €
Revenus locatifs : +7 464 €
Charges déductibles : -42 300 €
Résultat foncier Année 1 : -34 837 €(Déficit de 34 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 880 €/an
Revenus locatifs : +7 464 €
Charges déductibles : -3 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13436.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 464 €42 303 €2 873 €-34 839 €21 400 €13 439 €13 439 €
27 613 €3 806 €2 795 €3 807 €--9 632 €
37 765 €3 726 €2 715 €4 039 €--5 593 €
47 921 €3 644 €2 633 €4 277 €--1 316 €
58 079 €3 558 €2 548 €4 521 €---
68 241 €3 470 €2 459 €4 771 €---
78 406 €3 379 €2 368 €5 027 €---
88 574 €3 285 €2 274 €5 289 €---
98 745 €3 187 €2 177 €5 558 €---
108 920 €3 087 €2 076 €5 833 €---
119 098 €2 983 €1 972 €6 116 €---
129 280 €2 875 €1 865 €6 405 €---
139 466 €2 764 €1 753 €6 702 €---
149 655 €2 649 €1 639 €7 006 €---
159 849 €2 531 €1 520 €7 318 €---
1610 045 €2 408 €1 397 €7 637 €---
1710 246 €2 281 €1 271 €7 965 €---
1810 451 €2 150 €1 140 €8 301 €---
1910 660 €2 015 €1 004 €8 645 €---
2010 874 €1 875 €864 €8 998 €---
2111 091 €1 731 €720 €9 360 €---
2211 313 €1 581 €570 €9 732 €---
2311 539 €1 427 €416 €10 112 €---
2411 770 €1 267 €256 €10 503 €---
2512 005 €1 102 €91 €10 903 €---
TOTAL239 072 €105 084 €41 397 €133 988 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 567 €-6 420 €+7 987 €
2+1 567 €0 €+1 567 €
3+1 567 €0 €+1 567 €
4+1 567 €0 €+1 567 €
5+1 567 €+962 €+605 €
6+1 567 €+1 431 €+136 €
7+1 567 €+1 508 €+59 €
8+1 567 €+1 587 €-20 €
9+1 567 €+1 667 €-100 €
10+1 567 €+1 750 €-183 €
11+1 567 €+1 835 €-268 €
12+1 567 €+1 922 €-355 €
13+1 567 €+2 011 €-444 €
14+1 567 €+2 102 €-535 €
15+1 567 €+2 195 €-628 €
16+1 567 €+2 291 €-724 €
17+1 567 €+2 390 €-823 €
18+1 567 €+2 490 €-923 €
19+1 567 €+2 594 €-1 027 €
20+1 567 €+2 700 €-1 133 €
21+1 567 €+2 808 €-1 241 €
22+1 567 €+2 920 €-1 353 €
23+1 567 €+3 034 €-1 467 €
24+1 567 €+3 151 €-1 584 €
25+1 567 €+3 271 €-1 704 €
Total+39 175 €+40 196 €+-1 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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