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Maison de ville

Bien expiré
VilleFumay (08)
Surface75m²
Coût Total62 490€
Loyer Annuel5 130€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 53 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 706,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située sur les hauteurs de Fumay, cette maison de ville de 75 m² (plus grenier) bénéficie d'un cadre exceptionnel. Imaginez : la Meuse et la célèbre Voie Verte à seulement 100 mètres de votre porte, avec une vue dégagée et panoramique sur la vallée. ? Un agencement fonctionnel sur 3 niveaux : Rez-de-chaussée : Un espace de vie comprenant un séjour, une cuisine indépendante et un toilette. À l'étage : Le coin nuit dispose de 3 chambres et d'une salle de bain. Les combles : Un superbe grenier de 38 m² accessible facilement, offrant un beau potentiel d'agrandissement (salle de jeux, bureau ou suite parentale). Le petit plus : Une cave/chaufferie accessible par l'extérieur, idéale pour stocker des vélos (un atout majeur pour les touristes de la Voie Verte !). ? Un projet à votre image La maison nécessite des travaux de rénovation, ce qui vous permet de la remettre à votre goût tout en valorisant votre patrimoine. Elle s'adapte à tous vos projets : Résidence principale : Pour profiter du calme et de la vue au quotidien. Location classique : Un secteur très demandé. Location courte durée (Gîte/Airbnb) : La proximité immédiate de la Meuse et de la piste cyclable garantit une forte attractivité touristique. PAS DE JARDIN NI COURE

Ville : Fumay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08170
Coordonnées : 49.993570, 4.706240
Total : 62 490€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 5 250€
Valeur du bien : 58 250€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 5.70€/m²/mois
Fourchette : 4.54€ - 7.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5130€/an
Fourchette totale : 340€ - 537€/mois
Fourchette annuelle : 4084€ - 6443€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :641,79 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 134 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :+4 866€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-14 356€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :23,43€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 327,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 867,17€
Coût de l'assurance :7 030,13€
Taxe foncière : 512,99€/an
Soit par mois : 42,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 370,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, mise à jour du revêtement si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 supposé - nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 250 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 250€
    Isolation combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 130 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 490 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 049 €
Revenus locatifs : +5 130 €
Charges déductibles : -8 049 €
Résultat foncier Année 1 : -2 919 €(Déficit de 2 919 €)
Imputable sur revenu global : 2 919 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 799 €/an
Revenus locatifs : +5 130 €
Charges déductibles : -2 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 331 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 130 €8 051 €2 007 €-2 921 €2 921 €--
25 233 €2 746 €1 952 €2 486 €---
35 337 €2 690 €1 896 €2 647 €---
45 444 €2 632 €1 838 €2 812 €---
55 553 €2 572 €1 778 €2 981 €---
65 664 €2 510 €1 716 €3 153 €---
75 777 €2 446 €1 652 €3 331 €---
85 893 €2 380 €1 586 €3 512 €---
96 011 €2 312 €1 518 €3 698 €---
106 131 €2 242 €1 448 €3 889 €---
116 253 €2 169 €1 375 €4 084 €---
126 378 €2 094 €1 300 €4 285 €---
136 506 €2 016 €1 222 €4 490 €---
146 636 €1 936 €1 142 €4 700 €---
156 769 €1 853 €1 059 €4 916 €---
166 904 €1 767 €973 €5 137 €---
177 042 €1 679 €885 €5 363 €---
187 183 €1 587 €793 €5 596 €---
197 327 €1 493 €699 €5 834 €---
207 473 €1 396 €601 €6 078 €---
217 623 €1 295 €501 €6 328 €---
227 775 €1 191 €397 €6 584 €---
237 931 €1 083 €289 €6 847 €---
248 089 €972 €178 €7 117 €---
258 251 €858 €64 €7 393 €---
TOTAL164 314 €53 972 €28 867 €110 342 €2 921 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 876 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-876 €+1 953 €
2+1 077 €+746 €+331 €
3+1 077 €+794 €+283 €
4+1 077 €+844 €+233 €
5+1 077 €+894 €+183 €
6+1 077 €+946 €+131 €
7+1 077 €+999 €+78 €
8+1 077 €+1 054 €+23 €
9+1 077 €+1 110 €-33 €
10+1 077 €+1 167 €-90 €
11+1 077 €+1 225 €-148 €
12+1 077 €+1 285 €-208 €
13+1 077 €+1 347 €-270 €
14+1 077 €+1 410 €-333 €
15+1 077 €+1 475 €-398 €
16+1 077 €+1 541 €-464 €
17+1 077 €+1 609 €-532 €
18+1 077 €+1 679 €-602 €
19+1 077 €+1 750 €-673 €
20+1 077 €+1 823 €-746 €
21+1 077 €+1 898 €-821 €
22+1 077 €+1 975 €-898 €
23+1 077 €+2 054 €-977 €
24+1 077 €+2 135 €-1 058 €
25+1 077 €+2 218 €-1 141 €
Total+26 925 €+33 102 €+-6 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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