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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface70.51m²
Coût Total101 454€
Loyer Annuel7 352€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 70.51 m²
Prix au m² : 1 276,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 7, Mandat exclusif

Exclusivité CENTURY 21 CHATELLERAULT ! Proche de la gare, du cinéma et des commerces, bel appartement de type 3 de 70.51m² en parfait état avec un balcon, situé au deuxième étage avec ascenseur. L'appartement comprend :

  • entrée, cuisine aménagée et équipée, salon-salle à manger communiquant sur le balcon, 2 chambres, salle d'eau, WC, cave et une place de parking. - https://www.century21-abc-chatellerault.com/mentions_legales/
Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.821591, 0.544164
Total : 101 454€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 4 254€
Valeur du bien : 94 254€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.51m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7352€/an
Fourchette totale : 475€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 5702€ - 9480€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 530,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 965,02€
Coût de l'assurance :8 877,22€
Taxe foncière : 735,24€/an
Soit par mois : 61,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (1 m²)
Raison: État 3/5 visible - propreté acceptable mais nécessite des améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 254 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 214€
    Peinture murs 27 m²: 30€/m² × 27 = 810€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 324€, Total: 1080€
  • Salon - Peinture:1 680€
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 240€, Total: 840€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:360€
    Remplacement robinetterie: 100-150€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 60€, Total: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 352 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 454 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 254 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 730 €
Revenus locatifs : +7 352 €
Charges déductibles : -8 730 €
Résultat foncier Année 1 : -1 377 €(Déficit de 1 377 €)
Imputable sur revenu global : 1 377 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 476 €/an
Revenus locatifs : +7 352 €
Charges déductibles : -4 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 877 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 352 €8 733 €3 389 €-1 381 €1 381 €--
27 499 €4 389 €3 298 €3 111 €---
37 649 €4 295 €3 205 €3 354 €---
47 802 €4 199 €3 109 €3 603 €---
57 958 €4 099 €3 009 €3 859 €---
68 118 €3 996 €2 906 €4 122 €---
78 280 €3 889 €2 799 €4 391 €---
88 446 €3 779 €2 688 €4 667 €---
98 614 €3 664 €2 574 €4 950 €---
108 787 €3 546 €2 456 €5 241 €---
118 963 €3 424 €2 334 €5 539 €---
129 142 €3 297 €2 207 €5 844 €---
139 325 €3 167 €2 076 €6 158 €---
149 511 €3 031 €1 941 €6 480 €---
159 701 €2 892 €1 801 €6 810 €---
169 895 €2 747 €1 656 €7 149 €---
1710 093 €2 597 €1 507 €7 496 €---
1810 295 €2 442 €1 352 €7 853 €---
1910 501 €2 282 €1 192 €8 219 €---
2010 711 €2 117 €1 026 €8 595 €---
2110 925 €1 945 €855 €8 980 €---
2211 144 €1 768 €678 €9 376 €---
2311 367 €1 585 €494 €9 782 €---
2411 594 €1 395 €305 €10 199 €---
2511 826 €1 199 €109 €10 627 €---
TOTAL235 499 €80 477 €48 965 €155 022 €1 381 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 414 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-414 €+1 958 €
2+1 544 €+933 €+611 €
3+1 544 €+1 006 €+538 €
4+1 544 €+1 081 €+463 €
5+1 544 €+1 158 €+386 €
6+1 544 €+1 237 €+307 €
7+1 544 €+1 317 €+227 €
8+1 544 €+1 400 €+144 €
9+1 544 €+1 485 €+59 €
10+1 544 €+1 572 €-28 €
11+1 544 €+1 662 €-118 €
12+1 544 €+1 753 €-209 €
13+1 544 €+1 847 €-303 €
14+1 544 €+1 944 €-400 €
15+1 544 €+2 043 €-499 €
16+1 544 €+2 145 €-601 €
17+1 544 €+2 249 €-705 €
18+1 544 €+2 356 €-812 €
19+1 544 €+2 466 €-922 €
20+1 544 €+2 578 €-1 034 €
21+1 544 €+2 694 €-1 150 €
22+1 544 €+2 813 €-1 269 €
23+1 544 €+2 935 €-1 391 €
24+1 544 €+3 060 €-1 516 €
25+1 544 €+3 188 €-1 644 €
Total+38 600 €+46 507 €+-7 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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