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Appartement - 4 pièce(s) - 88 m²

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface88m²
Coût Total161 030€
Loyer Annuel9 677€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 954,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 2ème étage, appartement type F4 88.10m² avec balcon 8m². Petite Copropriété. Pas de procédure en cours. Matériaux anciens, escalier en pierres. Chauffage et compteurs individuels. David MOREAUX (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Année de construction : 0 Fenêtre : PVC Double Vitrage Numéro de mandat : 7270

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Total : 161 030€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 70 310€
Valeur du bien : 154 310€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9677€/an
Fourchette totale : 621€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 7450€ - 12570€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 645,36 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 792 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-60 792€ (-42.0%)
Marge achat-revente :-16 238€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 594,20€
Coût de l'assurance :14 090,13€
Taxe foncière : 967,68€/an
Soit par mois : 80,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 806,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 65 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 310 €(799 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 960€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 2160€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 500€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 40m² × 25€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:2 550€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 65m² × 30€/m² = 1950€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 677 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 030 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 455 €
Revenus locatifs : +9 677 €
Charges déductibles : -77 455 €
Résultat foncier Année 1 : -67 778 €(Déficit de 67 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 145 €/an
Revenus locatifs : +9 677 €
Charges déductibles : -7 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46377.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 677 €77 460 €5 619 €-67 783 €21 400 €46 383 €46 383 €
29 870 €7 003 €5 472 €2 867 €--43 516 €
310 068 €6 851 €5 320 €3 216 €--40 300 €
410 269 €6 694 €5 163 €3 575 €--36 725 €
510 474 €6 531 €5 000 €3 943 €--32 782 €
610 684 €6 362 €4 831 €4 322 €--28 460 €
710 898 €6 188 €4 656 €4 710 €--23 750 €
811 116 €6 006 €4 475 €5 109 €--18 641 €
911 338 €5 819 €4 288 €5 519 €--13 122 €
1011 565 €5 624 €4 093 €5 940 €--7 182 €
1111 796 €5 423 €3 892 €6 373 €--809 €
1212 032 €5 215 €3 683 €6 817 €---
1312 272 €4 999 €3 467 €7 274 €---
1412 518 €4 775 €3 243 €7 743 €---
1512 768 €4 543 €3 012 €8 225 €---
1613 024 €4 303 €2 771 €8 721 €---
1713 284 €4 054 €2 523 €9 230 €---
1813 550 €3 796 €2 265 €9 753 €---
1913 821 €3 529 €1 998 €10 291 €---
2014 097 €3 253 €1 722 €10 844 €---
2114 379 €2 967 €1 435 €11 413 €---
2214 667 €2 670 €1 139 €11 997 €---
2314 960 €2 362 €831 €12 598 €---
2415 259 €2 044 €513 €13 215 €---
2515 564 €1 714 €183 €13 850 €---
TOTAL309 950 €190 186 €81 594 €119 764 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 032 €-6 420 €+8 452 €
2+2 032 €0 €+2 032 €
3+2 032 €0 €+2 032 €
4+2 032 €0 €+2 032 €
5+2 032 €0 €+2 032 €
6+2 032 €0 €+2 032 €
7+2 032 €0 €+2 032 €
8+2 032 €0 €+2 032 €
9+2 032 €0 €+2 032 €
10+2 032 €0 €+2 032 €
11+2 032 €0 €+2 032 €
12+2 032 €+2 045 €-13 €
13+2 032 €+2 182 €-150 €
14+2 032 €+2 323 €-291 €
15+2 032 €+2 468 €-436 €
16+2 032 €+2 616 €-584 €
17+2 032 €+2 769 €-737 €
18+2 032 €+2 926 €-894 €
19+2 032 €+3 087 €-1 055 €
20+2 032 €+3 253 €-1 221 €
21+2 032 €+3 424 €-1 392 €
22+2 032 €+3 599 €-1 567 €
23+2 032 €+3 779 €-1 747 €
24+2 032 €+3 965 €-1 933 €
25+2 032 €+4 155 €-2 123 €
Total+50 800 €+36 172 €+14 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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