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Achat appartement

Bien expiré
VilleCreusot (71)
Surface85m²
Coût Total120 560€
Loyer Annuel8 022€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 964,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 85 m², 4 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Jardin, Travaux, Calme, Etat : à rénover

Proche Croix Menée. Dans un immeuble de deux lots principaux proche de toutes commodités.

Bel appartement d'environ 85m² à rafraichir, au rez-de-chaussée d'une copropriété sans charge, offrant une entrée, une cuisine, un salon-séjour donnant accès à la terrasse et au jardin, une pèce palière dessert une chambre, un bureau, une salle d'eau, avec WC.

Deux caves. Un jardin. Chauffage gaz de ville. DPE: Classe Energétique E : estimation du coût annuel des énergies entre 1400 € et 1940 € (Prix moyen des énergies indexés au 1er janvier 2021).

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Nombre de lots dans la copropriété : 9. Dont 2 lots principaux. Quote part du budget prévisionnel : 0 €/an Copropriété de 9 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.798950, 4.444760
Total : 120 560€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 114 000€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8022€/an
Fourchette totale : 533€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6395€ - 10063€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 622,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 883,65€
Coût de l'assurance :10 247,60€
Taxe foncière : 802,21€/an
Soit par mois : 66,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 2400€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 022 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 560 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 091 €
Revenus locatifs : +8 022 €
Charges déductibles : -37 091 €
Résultat foncier Année 1 : -29 069 €(Déficit de 29 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 091 €/an
Revenus locatifs : +8 022 €
Charges déductibles : -5 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7669.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 022 €37 095 €3 883 €-29 073 €21 400 €7 673 €7 673 €
28 183 €4 990 €3 778 €3 192 €--4 481 €
38 346 €4 882 €3 670 €3 465 €--1 016 €
48 513 €4 770 €3 557 €3 744 €---
58 683 €4 654 €3 442 €4 030 €---
68 857 €4 534 €3 322 €4 323 €---
79 034 €4 410 €3 198 €4 624 €---
89 215 €4 283 €3 071 €4 932 €---
99 399 €4 151 €2 939 €5 248 €---
109 587 €4 014 €2 802 €5 573 €---
119 779 €3 874 €2 661 €5 905 €---
129 975 €3 728 €2 516 €6 246 €---
1310 174 €3 578 €2 366 €6 596 €---
1410 377 €3 423 €2 210 €6 955 €---
1510 585 €3 262 €2 050 €7 323 €---
1610 797 €3 096 €1 884 €7 700 €---
1711 013 €2 925 €1 713 €8 087 €---
1811 233 €2 748 €1 536 €8 485 €---
1911 458 €2 566 €1 354 €8 892 €---
2011 687 €2 377 €1 165 €9 310 €---
2111 920 €2 182 €970 €9 739 €---
2212 159 €1 980 €768 €10 178 €---
2312 402 €1 772 €560 €10 630 €---
2412 650 €1 557 €345 €11 093 €---
2512 903 €1 335 €123 €11 568 €---
TOTAL256 952 €118 187 €55 884 €138 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685 €-6 420 €+8 105 €
2+1 685 €0 €+1 685 €
3+1 685 €0 €+1 685 €
4+1 685 €+818 €+867 €
5+1 685 €+1 209 €+476 €
6+1 685 €+1 297 €+388 €
7+1 685 €+1 387 €+298 €
8+1 685 €+1 480 €+205 €
9+1 685 €+1 575 €+110 €
10+1 685 €+1 672 €+13 €
11+1 685 €+1 772 €-87 €
12+1 685 €+1 874 €-189 €
13+1 685 €+1 979 €-294 €
14+1 685 €+2 086 €-401 €
15+1 685 €+2 197 €-512 €
16+1 685 €+2 310 €-625 €
17+1 685 €+2 426 €-741 €
18+1 685 €+2 545 €-860 €
19+1 685 €+2 668 €-983 €
20+1 685 €+2 793 €-1 108 €
21+1 685 €+2 922 €-1 237 €
22+1 685 €+3 054 €-1 369 €
23+1 685 €+3 189 €-1 504 €
24+1 685 €+3 328 €-1 643 €
25+1 685 €+3 470 €-1 785 €
Total+42 125 €+41 629 €+496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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