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Appartement T4

VilleValence (26)
Surface81m²
Coût Total87 480€
Loyer Annuel9 931€
Rentabilité11.35%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 740,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement traversant situé au 1er étage d'une résidence à Valence Le Haut. Ce bien bénéficie d'une excellente luminosité et d'un fort potentiel.

Les points forts :

DPE : Classe C (Excellente performance énergétique, idéal pour louer ou habiter sans surcoût de chauffage).

Exposition EST-OUEST : Très lumineux tout au long de la journée.

Annexes : Vendu avec une CAVE privative et une place de parking.

Agencement : Appartement traversant avec loggia/balcon fermé.

État du bien : L'appartement est sain, entièrement vidé et nettoyé. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir (peintures, cuisine et sanitaires), ce qui explique ce prix attractif. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif à forte rentabilité.

Informations financières :

Charges mensuelles : 216 € (Comprenant : eau chaude, eau froide, chauffage collectif gaz, ascenseur et entretien des parties communes).

Taxe foncière : 1 387 € / an.

Profil sérieux uniquement : Merci de vérifier votre capacité de financement avant toute demande de visite. Pas de démarchage commercial ni d'agences.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.931940, 4.921860
Total : 87 480€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 22 680€
Valeur du bien : 82 680€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9931€/an
Fourchette totale : 652€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 7825€ - 12605€/an
Rentabilité brute :11.35%
Fourchette de rentabilité :8.94% - 14.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 306,25 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 806 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-45 806€ (-43.3%)
Marge achat-revente :18 326€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 458,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 500,36€
Coût de l'assurance :7 435,80€
Taxe foncière : 1 387,00€/an
Soit par mois : 115,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 216,00€/mois
Soit par an : 2 592,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 827,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 680 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 400€
    Cuisine complète: 9000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:7 400€
    Salle de bain complète: 5000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambre - Peinture:780€
    Peinture chambre (12 m²): 20€/m² × 12 = 240€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture salon (38 m²): 20€/m² × 38 = 760€, Main d'œuvre: 1340€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 931 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 592 €/an
Calcul : 216 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 893 €
Revenus locatifs : +9 931 €
Charges déductibles : -29 893 €
Résultat foncier Année 1 : -19 962 €(Déficit de 19 962 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 213 €/an
Revenus locatifs : +9 931 €
Charges déductibles : -7 213 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9261.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 931 €29 896 €2 939 €-19 964 €10 700 €9 264 €9 264 €
210 130 €7 138 €2 861 €2 992 €--6 272 €
310 333 €7 057 €2 781 €3 276 €--2 996 €
410 539 €6 973 €2 697 €3 566 €---
510 750 €6 887 €2 611 €3 863 €---
610 965 €6 798 €2 521 €4 167 €---
711 184 €6 705 €2 429 €4 479 €---
811 408 €6 609 €2 333 €4 799 €---
911 636 €6 510 €2 234 €5 126 €---
1011 869 €6 408 €2 132 €5 461 €---
1112 106 €6 302 €2 026 €5 804 €---
1212 348 €6 193 €1 916 €6 156 €---
1312 595 €6 079 €1 803 €6 516 €---
1412 847 €5 962 €1 685 €6 885 €---
1513 104 €5 841 €1 564 €7 264 €---
1613 366 €5 715 €1 439 €7 651 €---
1713 634 €5 585 €1 309 €8 049 €---
1813 906 €5 451 €1 174 €8 456 €---
1914 184 €5 312 €1 035 €8 873 €---
2014 468 €5 168 €892 €9 300 €---
2114 757 €5 019 €743 €9 738 €---
2215 053 €4 865 €589 €10 187 €---
2315 354 €4 706 €430 €10 648 €---
2415 661 €4 541 €265 €11 119 €---
2515 974 €4 371 €94 €11 603 €---
TOTAL318 104 €172 091 €42 500 €146 013 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 086 €-3 210 €+5 296 €
2+2 086 €0 €+2 086 €
3+2 086 €0 €+2 086 €
4+2 086 €+171 €+1 915 €
5+2 086 €+1 159 €+927 €
6+2 086 €+1 250 €+836 €
7+2 086 €+1 344 €+742 €
8+2 086 €+1 440 €+646 €
9+2 086 €+1 538 €+548 €
10+2 086 €+1 638 €+448 €
11+2 086 €+1 741 €+345 €
12+2 086 €+1 847 €+239 €
13+2 086 €+1 955 €+131 €
14+2 086 €+2 066 €+20 €
15+2 086 €+2 179 €-93 €
16+2 086 €+2 295 €-209 €
17+2 086 €+2 415 €-329 €
18+2 086 €+2 537 €-451 €
19+2 086 €+2 662 €-576 €
20+2 086 €+2 790 €-704 €
21+2 086 €+2 921 €-835 €
22+2 086 €+3 056 €-970 €
23+2 086 €+3 194 €-1 108 €
24+2 086 €+3 336 €-1 250 €
25+2 086 €+3 481 €-1 395 €
Total+52 150 €+43 804 €+8 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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