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T4

VilleCravanche (90)
Surface80m²
Coût Total111 220€
Loyer Annuel9 581€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 112,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Balcon

Néolia vous propose à la vente un appartement T4 de 80.21 m² situé au troisième étage d'une résidence bien entretenue, au 1 rue des Champs de la Croix à Cravanche, dans un environnement calme et recherché.

Dès l'entrée, vous découvrirez un espace de vie spacieux et convivial, comprenant un salon-séjour lumineux, ainsi que deux chambres confortables offrant de belles possibilités d'aménagement. L'appartement dispose également d'une salle de bain, de toilettes séparées et de fenêtres à double vitrage assurant confort thermique et acoustique tout au long de l'année.

Le chauffage collectif au gaz garantit une température agréable et une gestion simplifiée de vos dépenses énergétiques. De plus, Un stationnement privatif vient compléter ce bien pour encore plus de praticité.

Grâce à son emplacement privilégié, vous profiterez d'un accès rapide aux écoles, commerces et transports en commun, rendant votre quotidien plus simple et agréable.

Prix 89 000 € hors frais de notaire, sans frais d'agence. Tarif préférentiel pour les locataires de bailleurs sociaux.

Ce bien est éligible au prêt Action Logement de 30 000€ à 1% + au Prêt à Taux Zéro. Ainsi qu'à l'aide du Département, prise en charges des frais de notaires à hauteur de 3500€ REF;60191478

Ville : Cravanche
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.655577, 6.837026
Total : 111 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 15 100€
Valeur du bien : 104 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9581€/an
Fourchette totale : 617€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7406€ - 12396€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,57 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 046 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+954€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-23 174€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :44,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 588,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 083,83€
Coût de l'assurance :13 346,40€
Taxe foncière : 958,13€/an
Soit par mois : 79,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 100 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système chauffage collectif gaz: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine 8 m²: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (peinture et mise à jour des éléments, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain 5 m²: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol 24 m²: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cravanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 220 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 204 €
Revenus locatifs : +9 581 €
Charges déductibles : -20 204 €
Résultat foncier Année 1 : -10 623 €(Déficit de 10 623 €)
Imputable sur revenu global : 10 623 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 104 €/an
Revenus locatifs : +9 581 €
Charges déductibles : -5 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 477 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 581 €20 207 €3 615 €-10 626 €10 626 €--
29 773 €5 010 €3 518 €4 763 €---
39 968 €4 909 €3 417 €5 059 €---
410 168 €4 805 €3 313 €5 363 €---
510 371 €4 698 €3 206 €5 673 €---
610 579 €4 587 €3 095 €5 992 €---
710 790 €4 472 €2 980 €6 318 €---
811 006 €4 353 €2 861 €6 653 €---
911 226 €4 231 €2 739 €6 995 €---
1011 451 €4 104 €2 612 €7 347 €---
1111 680 €3 973 €2 481 €7 707 €---
1211 913 €3 838 €2 346 €8 076 €---
1312 151 €3 698 €2 206 €8 454 €---
1412 394 €3 553 €2 061 €8 841 €---
1512 642 €3 404 €1 912 €9 238 €---
1612 895 €3 250 €1 758 €9 646 €---
1713 153 €3 090 €1 598 €10 063 €---
1813 416 €2 925 €1 433 €10 491 €---
1913 685 €2 755 €1 263 €10 929 €---
2013 958 €2 579 €1 087 €11 379 €---
2114 237 €2 397 €905 €11 840 €---
2214 522 €2 209 €717 €12 313 €---
2314 813 €2 015 €523 €12 798 €---
2415 109 €1 814 €322 €13 294 €---
2515 411 €1 607 €115 €13 804 €---
TOTAL306 893 €104 484 €52 084 €202 410 €10 626 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-3 188 €+5 200 €
2+2 012 €+1 429 €+583 €
3+2 012 €+1 518 €+494 €
4+2 012 €+1 609 €+403 €
5+2 012 €+1 702 €+310 €
6+2 012 €+1 798 €+214 €
7+2 012 €+1 895 €+117 €
8+2 012 €+1 996 €+16 €
9+2 012 €+2 099 €-87 €
10+2 012 €+2 204 €-192 €
11+2 012 €+2 312 €-300 €
12+2 012 €+2 423 €-411 €
13+2 012 €+2 536 €-524 €
14+2 012 €+2 652 €-640 €
15+2 012 €+2 772 €-760 €
16+2 012 €+2 894 €-882 €
17+2 012 €+3 019 €-1 007 €
18+2 012 €+3 147 €-1 135 €
19+2 012 €+3 279 €-1 267 €
20+2 012 €+3 414 €-1 402 €
21+2 012 €+3 552 €-1 540 €
22+2 012 €+3 694 €-1 682 €
23+2 012 €+3 839 €-1 827 €
24+2 012 €+3 988 €-1 976 €
25+2 012 €+4 141 €-2 129 €
Total+50 300 €+60 723 €+-10 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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