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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface278m²
Coût Total529 052€
Loyer Annuel46 771€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+948€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 413 613 €
Surface : 278 m²
Prix au m² : 1 487,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition sud-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL OFFICE DU DÔME - NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - NANTES (44000)

Située dans le quartier Zola, cette maison, exposée Sud-Est, bénéficie d'un environnement dynamique à seulement quelques pas des écoles, transports en commun, commerces et loisirs de proximité. Maison traditionnelle construite en 1967, en très bon état général, offrant une surface habitable de 94,90 m².

Cette maison de 4 pièces se compose de :

  • Un séjour avec cheminée
  • Une salle à manger
  • Une cuisine indépendante
  • 2 chambres
  • Un bureau
  • Une salle d'eau
  • Et des couloirs desservant les espaces

Hauteur sous plafond :

  • Rez-de-chaussée : 2,55 m
  • Étage : 2,75 m

Annexes et extérieurs :

  • Deux vérandas (dont une avec cheminée)
  • Une buanderie
  • Un garage spacieux de 30 m²
  • Un abri de jardin

Équipements & confort :

  • Chauffage individuel au gaz
  • Menuiseries en double vitrage
  • Assainissement : tout-à-l'égout

Taxe foncière s'élève à 2 100 € (2024)

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.40.71.20.58

Annonce de l'étude SELARL OFFICE DU DÔME - NOTAIRES - Notaires à Nantes - N° SIRET : 34227069100021

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Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.235111, -1.548144
Total : 529 052€
Prix d'acquisition : 413 613€
Travaux : 82 350€
Valeur du bien : 495 963€
Frais de notaire : 33 089€
Coût estimé : 33 089€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 3898€/mois
Loyer annuel estimé : 46771€/an
Fourchette totale : 2724€ - 5577€/mois
Fourchette annuelle : 32686€ - 66926€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 903,23 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 363 098 €
Prix d'achat :413 613 €
Décote à l'achat :-949 485€ (-69.7%)
Marge achat-revente :834 046€ (61.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :529 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 620,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :154,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 774,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :257 029,03€
Coût de l'assurance :46 292,05€
Taxe foncière : 2 100,00€/an
Soit par mois : 175,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 897,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 949,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :948,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 278 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 278 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 350 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:11 120€
    Isolation toiture/combles: 278 m² × 40€/m² = 11120€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:27 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 34 fenêtres × 800€/fenêtre = 27200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 771 €/an
Calcul : 3 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 529 052 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 852 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 061 €
Revenus locatifs : +46 771 €
Charges déductibles : -104 061 €
Résultat foncier Année 1 : -57 289 €(Déficit de 57 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 711 €/an
Revenus locatifs : +46 771 €
Charges déductibles : -21 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35889.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 413 613 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 268 848 €(65% de 413 613 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 776 €/an
Calcul : 268 848 € × 3,636% = 9 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 771 €104 078 €17 776 €-57 307 €21 400 €35 907 €35 907 €
247 707 €21 256 €17 304 €26 451 €--9 456 €
348 661 €20 767 €16 816 €27 893 €---
449 634 €20 262 €16 311 €29 372 €---
550 627 €19 740 €15 788 €30 887 €---
651 639 €19 199 €15 247 €32 440 €---
752 672 €18 640 €14 688 €34 032 €---
853 725 €18 061 €14 109 €35 664 €---
954 800 €17 463 €13 511 €37 337 €---
1055 896 €16 843 €12 892 €39 053 €---
1157 014 €16 203 €12 251 €40 811 €---
1258 154 €15 540 €11 588 €42 614 €---
1359 317 €14 854 €10 902 €44 463 €---
1460 504 €14 145 €10 193 €46 359 €---
1561 714 €13 411 €9 459 €48 303 €---
1662 948 €12 652 €8 700 €50 296 €---
1764 207 €11 866 €7 914 €52 341 €---
1865 491 €11 054 €7 102 €54 438 €---
1966 801 €10 213 €6 261 €56 588 €---
2068 137 €9 343 €5 392 €58 794 €---
2169 500 €8 444 €4 492 €61 056 €---
2270 890 €7 513 €3 561 €63 377 €---
2372 307 €6 550 €2 598 €65 758 €---
2473 754 €5 554 €1 602 €68 200 €---
2575 229 €4 523 €572 €70 705 €---
TOTAL1 498 098 €438 171 €257 029 €1 059 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 059 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 822 €-6 420 €+16 242 €
2+9 822 €0 €+9 822 €
3+9 822 €+5 531 €+4 291 €
4+9 822 €+8 812 €+1 010 €
5+9 822 €+9 266 €+556 €
6+9 822 €+9 732 €+90 €
7+9 822 €+10 210 €-388 €
8+9 822 €+10 699 €-877 €
9+9 822 €+11 201 €-1 379 €
10+9 822 €+11 716 €-1 894 €
11+9 822 €+12 243 €-2 421 €
12+9 822 €+12 784 €-2 962 €
13+9 822 €+13 339 €-3 517 €
14+9 822 €+13 908 €-4 086 €
15+9 822 €+14 491 €-4 669 €
16+9 822 €+15 089 €-5 267 €
17+9 822 €+15 702 €-5 880 €
18+9 822 €+16 331 €-6 509 €
19+9 822 €+16 976 €-7 154 €
20+9 822 €+17 638 €-7 816 €
21+9 822 €+18 317 €-8 495 €
22+9 822 €+19 013 €-9 191 €
23+9 822 €+19 727 €-9 905 €
24+9 822 €+20 460 €-10 638 €
25+9 822 €+21 212 €-11 390 €
Total+245 550 €+317 978 €+-72 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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