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Duplex 5 pièces 101 m²

VilleReims (51)
Surface101m²
Coût Total191 100€
Loyer Annuel14 065€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 584,16 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 5 pièces 101 m²

Secteur SUD, secteur MURIGNY, à proximité d'un parc verdoyant, appartement en DUPLEX T5 avec jardin sur séjour, cuisine et WC au rez de chaussée. A l'étage, 4 chambres, placard et salle de bains. VENDU AVEC GARAGE; PREVOIR QUELQUES TRAVAUX. SANS FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DE NOTAIRE REDUITS

Visites sur RDV avec remise de l'offre complète* au prix par mail, priorité aux locataires d'un bailleur social pendant 1 mois.

  • voir modalités en agence. Prix fixé selon l'art L443-11 du CCH

Surface : 101 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 83 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/12/2024

Consommation énergie primaire : 108 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.213963, 4.023205
Total : 191 100€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 178 300€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14065€/an
Fourchette totale : 908€ - 1513€/mois
Fourchette annuelle : 10894€ - 18161€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 847,83 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 631 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-26 631€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-4 469€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 842,00€
Coût de l'assurance :16 721,25€
Taxe foncière : 1 406,54€/an
Soit par mois : 117,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 119,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des placards de cuisine et mise à jour de l'évier
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des lavabos et mise à jour de la baignoire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant placards et évier), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Remplacement baignoire: 1500€, Remplacement lavabos: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs (40 m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:3 800€
    Parquet flottant (40 m²): 80€/m² × 40 = 3200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 790 €
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -26 790 €
Résultat foncier Année 1 : -12 725 €(Déficit de 12 725 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 490 €/an
Revenus locatifs : +14 065 €
Charges déductibles : -8 490 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2024.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 065 €26 796 €6 421 €-12 731 €10 700 €2 031 €2 031 €
214 347 €8 326 €6 250 €6 021 €---
314 634 €8 149 €6 074 €6 484 €---
414 926 €7 967 €5 892 €6 959 €---
515 225 €7 778 €5 703 €7 447 €---
615 529 €7 583 €5 508 €7 946 €---
715 840 €7 381 €5 306 €8 459 €---
816 157 €7 172 €5 097 €8 985 €---
916 480 €6 956 €4 880 €9 524 €---
1016 809 €6 732 €4 657 €10 077 €---
1117 146 €6 501 €4 425 €10 645 €---
1217 489 €6 261 €4 186 €11 227 €---
1317 838 €6 013 €3 938 €11 825 €---
1418 195 €5 757 €3 682 €12 438 €---
1518 559 €5 492 €3 417 €13 067 €---
1618 930 €5 218 €3 142 €13 712 €---
1719 309 €4 934 €2 859 €14 375 €---
1819 695 €4 641 €2 565 €15 054 €---
1920 089 €4 337 €2 262 €15 752 €---
2020 491 €4 023 €1 948 €16 468 €---
2120 900 €3 698 €1 623 €17 203 €---
2221 318 €3 362 €1 286 €17 957 €---
2321 745 €3 014 €939 €18 731 €---
2422 180 €2 654 €579 €19 526 €---
2522 623 €2 282 €206 €20 341 €---
TOTAL450 519 €163 027 €92 842 €287 492 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954 €-3 210 €+6 164 €
2+2 954 €+1 197 €+1 757 €
3+2 954 €+1 945 €+1 009 €
4+2 954 €+2 088 €+866 €
5+2 954 €+2 234 €+720 €
6+2 954 €+2 384 €+570 €
7+2 954 €+2 538 €+416 €
8+2 954 €+2 695 €+259 €
9+2 954 €+2 857 €+97 €
10+2 954 €+3 023 €-69 €
11+2 954 €+3 194 €-240 €
12+2 954 €+3 368 €-414 €
13+2 954 €+3 547 €-593 €
14+2 954 €+3 731 €-777 €
15+2 954 €+3 920 €-966 €
16+2 954 €+4 114 €-1 160 €
17+2 954 €+4 312 €-1 358 €
18+2 954 €+4 516 €-1 562 €
19+2 954 €+4 726 €-1 772 €
20+2 954 €+4 940 €-1 986 €
21+2 954 €+5 161 €-2 207 €
22+2 954 €+5 387 €-2 433 €
23+2 954 €+5 619 €-2 665 €
24+2 954 €+5 858 €-2 904 €
25+2 954 €+6 102 €-3 148 €
Total+73 850 €+86 248 €+-12 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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