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Maison à vendre

VilleMoiry (08)
Surface96.5
Coût Total116 846
Loyer Annuel8 000
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 96.5 m²
Prix au m² : 621,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité sur la commune de Moiry, à proximité immédiate de la frontière belge, venez découvrir cette maison à rénover offrant un beau potentiel.

Le bien se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, d'une pièce de vie lumineuse, d'un WC indépendant ainsi que d'une chaufferie.

A l'étage, vous trouverez trois chambres avec de beaux volumes, et une salle de bain.

La maison dispose également d'un atelier, idéal pour du stockage, du bricolage ou un futur espace aménageable selon vos besoins.

A l'extérieur, vous profiterez d'un jardin agréable.

Ce bien conviendra parfaitement à des acquéreurs en recherche d'un projet de rénovation avec potentiel, dans un secteur calme et proche des commodités.

A visiter sans tarder !

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3840.00 et 5240.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Nadine Collot Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 539 689 760 BAR LE DUC. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Moiry
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08370
Coordonnées : 49.599332, 5.276749
Total : 116 846
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 52 046
Valeur du bien : 112 046
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.5
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8000€/an
Fourchette totale : 517€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 6201€ - 10321€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :970,59 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 662
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-33 662 (-35.9%)
Marge achat-revente :-23 184€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 846
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 619,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 641,59
Coût de l'assurance :10 224,02
Taxe foncière : 800,02€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et carrelage
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 046(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 246
    Isolation combles: 96.5 m² × 40€/m² = 3860€, Main d'œuvre: 10% = 386€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800
    Remplacement fenêtres: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Moiry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 046✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 000 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 846 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 046
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 293
Revenus locatifs : +8 000
Charges déductibles : -57 293
Résultat foncier Année 1 : -49 293(Déficit de 49 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 893
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 247 €/an
Revenus locatifs : +8 000
Charges déductibles : -5 247
Résultat foncier Années 2+ : 2 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27893.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 00057 2974 042-49 29721 400 €27 897 €27 897 €
28 1605 1453 9363 015--24 882 €
38 3235 0363 8273 288--21 594 €
48 4904 9223 7133 568--18 026 €
58 6604 8043 5953 855--14 171 €
68 8334 6833 4744 150--10 021 €
79 0094 5573 3484 453--5 568 €
89 1904 4263 2174 764--804 €
99 3734 2913 0825 083---
109 5614 1512 9425 410---
119 7524 0062 7975 747---
129 9473 8552 6466 092---
1310 1463 7002 4916 446---
1410 3493 5392 3306 810---
1510 5563 3722 1637 184---
1610 7673 1991 9907 568---
1710 9833 0201 8117 962---
1811 2022 8351 6268 367---
1911 4262 6431 4348 783---
2011 6552 4451 2369 210---
2111 8882 2391 0309 649---
2212 1262 02681710 100---
2312 3681 80559610 563---
2412 6151 57736811 039---
2512 8681 34013111 527---
TOTAL256 248140 91258 642115 33621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 336
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680-6 420+8 100
2+1 6800+1 680
3+1 6800+1 680
4+1 6800+1 680
5+1 6800+1 680
6+1 6800+1 680
7+1 6800+1 680
8+1 6800+1 680
9+1 680+1 284+396
10+1 680+1 623+57
11+1 680+1 724-44
12+1 680+1 828-148
13+1 680+1 934-254
14+1 680+2 043-363
15+1 680+2 155-475
16+1 680+2 270-590
17+1 680+2 389-709
18+1 680+2 510-830
19+1 680+2 635-955
20+1 680+2 763-1 083
21+1 680+2 895-1 215
22+1 680+3 030-1 350
23+1 680+3 169-1 489
24+1 680+3 312-1 632
25+1 680+3 458-1 778
Total+42 000+34 601+7 399
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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