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Appartement 5 pièces 119 m²

VillePagny-sur-Moselle (54)
Surface119
Coût Total209 480
Loyer Annuel12 305
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 500 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 205,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 119 m²

À Pagny-sur-Moselle, laissez place à votre imagination avec ce spacieux appartement de 5 pièces à repenser intégralement selon vos envies.

Situé au premier étage d'un immeuble en cours de réhabilitation, ce bien offre une configuration idéale pour créer un lieu de vie unique et fonctionnel. Dès l'entrée, le potentiel se révèle : entrée privative, dégagement avec placard, escalier indépendant, beaux volumes et nombreuses possibilités d'aménagement.

Ce plateau à restructurer entièrement séduira les acquéreurs en quête d'un projet sur mesure. Que vous souhaitiez concevoir un grand appartement familial, un espace contemporain ou un investissement patrimonial, toutes les options sont envisageables.

Le bien bénéficie également d'une cave et de places de stationnement privatives, un véritable confort au quotidien.

Volumes, circulation, luminosité, agencement… tout est à imaginer afin de créer un intérieur qui vous ressemble pleinement.

Situé dans un secteur recherché de Pagny-sur-Moselle, proche des commodités, des écoles et des accès routiers, ce bien représente une belle opportunité pour les amateurs de rénovation et de valorisation immobilière.

Un projet idéal pour créer bien plus qu'un appartement : un véritable lieu de vie à votre image.

Plusieurs lots, du F2 au F5, sont également disponibles dans cet immeuble, avec possibilité d'acquérir plusieurs appartements selon vos besoins, votre budget ou votre projet d'investissement.

Une belle opportunité à découvrir rapidement — contactez-nous dès maintenant pour obtenir plus d'informations ou organiser une visite.

Votre conseiller AGENCE FOCH : Jérôme CHARPENTIER Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 119 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pagny-sur-Moselle
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54530
Coordonnées : 48.983200, 6.023649
Total : 209 480
Prix d'acquisition : 143 500
Travaux : 54 500
Valeur du bien : 198 000
Frais de notaire : 11 480
Coût estimé : 11 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119
Loyer prédit : 8.62€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12305€/an
Fourchette totale : 820€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9834€ - 15397€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 630,77 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 062
Prix d'achat :143 500
Décote à l'achat :-50 562 (-26.1%)
Marge achat-revente :-15 418€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 109,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 131,88
Coût de l'assurance :18 329,50
Taxe foncière : 1 230,54€/an
Soit par mois : 102,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Non soumis au DPE, mais consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 119 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et réparations des murs
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état, nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 2000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pagny-sur-Moselle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 305 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 480 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 704
Revenus locatifs : +12 305
Charges déductibles : -63 704
Résultat foncier Année 1 : -51 398(Déficit de 51 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 998
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 204 €/an
Revenus locatifs : +12 305
Charges déductibles : -9 204
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29998.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 275(65% de 143 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 392 €/an
Calcul : 93 275 € × 3,636% = 3 392
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 30563 7107 247-51 40521 400 €30 005 €30 005 €
212 5519 0217 0573 531--26 474 €
312 8038 8246 8603 979--22 496 €
413 0598 6206 6574 438--18 057 €
513 3208 4106 4464 910--13 147 €
613 5868 1916 2285 395--7 752 €
713 8587 9656 0015 893--1 860 €
814 1357 7315 7676 404---
914 4187 4895 5256 929---
1014 7067 2375 2747 469---
1115 0006 9775 0148 023---
1215 3006 7084 7448 592---
1315 6066 4294 4669 177---
1415 9186 1414 1779 778---
1516 2375 8413 87810 395---
1616 5615 5323 56811 030---
1716 8935 2113 24711 682---
1817 2304 8792 91512 351---
1917 5754 5352 57113 040---
2017 9274 1792 21513 748---
2118 2853 8101 84614 475---
2218 6513 4281 46515 223---
2319 0243 0331 06915 991---
2419 4042 62366016 781---
2519 7922 19923517 593---
TOTAL394 145208 725105 132185 42021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 420
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 584-6 420+9 004
2+2 5840+2 584
3+2 5840+2 584
4+2 5840+2 584
5+2 5840+2 584
6+2 5840+2 584
7+2 5840+2 584
8+2 584+1 363+1 221
9+2 584+2 079+505
10+2 584+2 241+343
11+2 584+2 407+177
12+2 584+2 578+6
13+2 584+2 753-169
14+2 584+2 933-349
15+2 584+3 119-535
16+2 584+3 309-725
17+2 584+3 504-920
18+2 584+3 705-1 121
19+2 584+3 912-1 328
20+2 584+4 124-1 540
21+2 584+4 342-1 758
22+2 584+4 567-1 983
23+2 584+4 797-2 213
24+2 584+5 034-2 450
25+2 584+5 278-2 694
Total+64 600+55 626+8 974
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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