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Appartement - 1 pièce(s) - 23 m²

Bien expiré
VilleChâtre (36)
Surface23
Coût Total52 640
Loyer Annuel2 612
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Opportunité rare à saisir à La Châtre ( 36400 ), à un prix particulièrement attractif, au coeur d'une résidence calme et sécurisée dénommée " Le Beaufort ". Situé au deuxième étage, cet appartement T1 de 23 m² est un véritable bijou en centre-ville, idéal aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif rentable. Donnant sur la rue de Beaufort, il se compose d'une entrée avec placard, d'une pièce de vie lumineuse et agréable de 15,28 m² bénéficiant de fenêtres en double vitrage assurant un excellent confort thermique et phonique, d'une cuisine aménagée et fonctionnelle de 3,5 m², ainsi que d'une salle d'eau de 3,28 m² avec WC. L'appartement est équipé d'un chauffage individuel électrique par radiateurs, offrant une maîtrise optimale de la consommation énergétique. La résidence, sécurisée par digicode et dotée d'un ascenseur, garantit confort et sérénité au quotidien. Situé dans un environnement paisible tout en étant à proximité immédiate des commerces et services, ce bien se distingue par sa configuration optimisée, sa luminosité et son excellent rapport qualité-prix. Rare sur le marché, cet appartement représente une opportunité à ne pas laisser passer. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel.

Prix du bouquet : 25000.0 euros.

Numéro de mandat : 6688

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.580134, 1.988112
Total : 52 640
Prix d'acquisition : 25 000
Travaux : 25 640
Valeur du bien : 50 640
Frais de notaire : 2 000
Coût estimé : 2 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 218€/mois
Loyer annuel estimé : 2612€/an
Fourchette totale : 172€ - 276€/mois
Fourchette annuelle : 2060€ - 3312€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :256,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :14,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 271,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 400,43
Coût de l'assurance :4 474,40
Taxe foncière : 261,20€/an
Soit par mois : 21,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,59€/mois
Soit par an : 1 123,06€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 217,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 387,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par des radiateurs basse consommation
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle d'eau
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: DPE E - Appartement - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 640(1 115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 640
    Remplacement radiateurs basse consommation: 1 système × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol (parquet flottant) 15 m²: 15 m² × 40€/m² = 600€, Peinture 15 m²: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 1350€
  • Électricité:1 800
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:1 800
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Châtre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EE(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 640✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 640€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 612 €/an
Calcul : 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 640 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 179 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 261 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 123 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 897
Revenus locatifs : +2 612
Charges déductibles : -28 897
Résultat foncier Année 1 : -26 285(Déficit de 26 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 885
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 257 €/an
Revenus locatifs : +2 612
Charges déductibles : -3 257
Résultat foncier Années 2+ : -645 €/an(Déficit de 645 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4885.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 61228 8991 695-26 28721 400 €4 887 €4 887 €
22 6643 2131 650-549549 €-4 887 €
32 7183 1651 602-448448 €-4 887 €
42 7723 1171 553-345345 €-4 887 €
52 8273 0661 503-239239 €-4 887 €
62 8843 0141 450-130130 €-4 887 €
72 9422 9601 396-1818 €-4 887 €
83 0002 9041 34196--4 790 €
93 0602 8461 283214--4 576 €
103 1222 7871 224335--4 241 €
113 1842 7251 162459--3 783 €
123 2482 6621 099586---
133 3132 5961 033717---
143 3792 528965851---
153 4472 458895988---
163 5152 3868231 129---
173 5862 3117481 275---
183 6572 2346711 423---
193 7312 1545911 576---
203 8052 0725091 733---
213 8811 9874231 895---
223 9591 8993352 060---
234 0381 8082452 230---
244 1191 7141512 405---
254 2011 617542 584---
TOTAL83 66489 12124 400-5 45723 128Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 938
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -5 457
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+549-6 420+6 969
2+549-165+714
3+549-134+683
4+549-103+652
5+549-72+621
6+549-39+588
7+549-5+554
8+5490+549
9+5490+549
10+5490+549
11+5490+549
12+549+176+373
13+549+215+334
14+549+255+294
15+549+296+253
16+549+339+210
17+549+382+167
18+549+427+122
19+549+473+76
20+549+520+29
21+549+568-19
22+549+618-69
23+549+669-120
24+549+721-172
25+549+775-226
Total+13 725-502+14 227
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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