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Appartement à vendre

VilleAgen (47)
Surface40m²
Coût Total85 760€
Loyer Annuel5 730€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 57 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 425 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cet appartement de type T2 idéalement situé dans un secteur prisé du centre-ville. Avec ses 40 m², ce bien offre un agencement fonctionnel et un cadre de vie agréable dans un environnement dynamique.

Actuellement occupé par un locataire, ce bien représente une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche d'un placement immobilier déjà rentable à 7,5% brut.

Profitez d'un emplacement stratégique dans un quartier apprécié pour sa qualité de vie et ses commodités.

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.205261, 0.613679
Total : 85 760€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 81 200€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 14.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5730€/an
Fourchette totale : 384€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4605€ - 7130€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 816,67 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 667 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :-15 667€ (-21.6%)
Marge achat-revente :-13 093€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 455,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 316,56€
Coût de l'assurance :7 504,00€
Taxe foncière : 573,00€/an
Soit par mois : 47,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 477,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre et installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre vétuste avec murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale, peinture légèrement abîmée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambre:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour des rénovations complètes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 730 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 054 €
Revenus locatifs : +5 730 €
Charges déductibles : -28 054 €
Résultat foncier Année 1 : -22 324 €(Déficit de 22 324 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 854 €/an
Revenus locatifs : +5 730 €
Charges déductibles : -3 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11624.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 730 €28 057 €2 984 €-22 327 €10 700 €11 627 €11 627 €
25 845 €3 779 €2 906 €2 066 €--9 561 €
35 961 €3 698 €2 825 €2 263 €--7 298 €
46 081 €3 615 €2 741 €2 466 €--4 832 €
56 202 €3 528 €2 655 €2 674 €--2 158 €
66 326 €3 438 €2 565 €2 888 €---
76 453 €3 345 €2 472 €3 108 €---
86 582 €3 249 €2 376 €3 333 €---
96 714 €3 149 €2 276 €3 564 €---
106 848 €3 046 €2 173 €3 802 €---
116 985 €2 939 €2 066 €4 046 €---
127 124 €2 828 €1 955 €4 296 €---
137 267 €2 714 €1 840 €4 553 €---
147 412 €2 595 €1 722 €4 818 €---
157 561 €2 472 €1 598 €5 089 €---
167 712 €2 344 €1 471 €5 368 €---
177 866 €2 212 €1 339 €5 654 €---
188 023 €2 075 €1 202 €5 948 €---
198 184 €1 933 €1 060 €6 250 €---
208 347 €1 787 €914 €6 561 €---
218 514 €1 635 €762 €6 880 €---
228 685 €1 477 €604 €7 207 €---
238 858 €1 314 €441 €7 544 €---
249 036 €1 145 €272 €7 890 €---
259 216 €970 €97 €8 246 €---
TOTAL183 533 €89 345 €43 317 €94 187 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 203 €-3 210 €+4 413 €
2+1 203 €0 €+1 203 €
3+1 203 €0 €+1 203 €
4+1 203 €0 €+1 203 €
5+1 203 €0 €+1 203 €
6+1 203 €+219 €+984 €
7+1 203 €+932 €+271 €
8+1 203 €+1 000 €+203 €
9+1 203 €+1 069 €+134 €
10+1 203 €+1 141 €+62 €
11+1 203 €+1 214 €-11 €
12+1 203 €+1 289 €-86 €
13+1 203 €+1 366 €-163 €
14+1 203 €+1 445 €-242 €
15+1 203 €+1 527 €-324 €
16+1 203 €+1 610 €-407 €
17+1 203 €+1 696 €-493 €
18+1 203 €+1 784 €-581 €
19+1 203 €+1 875 €-672 €
20+1 203 €+1 968 €-765 €
21+1 203 €+2 064 €-861 €
22+1 203 €+2 162 €-959 €
23+1 203 €+2 263 €-1 060 €
24+1 203 €+2 367 €-1 164 €
25+1 203 €+2 474 €-1 271 €
Total+30 075 €+28 256 €+1 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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