Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 116 m²

VillePerpignan (66)
Surface116
Coût Total209 100
Loyer Annuel13 940
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 500 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 443,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Perpignan sud Place de l'Europe

Venez découvrir cet appartement de 4 pièces offrant une vue imprenable depuis le 9e étage d'une tour sécurisée avec ascenseur.

Vous profiterez d'une agréable pièce de vie lumineuse exposé est, parfaite pour se détendre ou recevoir des invités, ainsi qu'une buanderie attenante.

Dans la partie nuit, vous trouverez trois chambres spacieuses, deux salles d'eau dont une avec WC, un dressing et un second WC indépendant, assurant un confort au quotidien.

Les futurs propriétaires apprécieront la proximité de nombreux établissements d'enseignement, dont une maternelle, une école élémentaire, un collège et un lycée, tous accessibles à pied en quelques minutes. L'Université de Perpignan Via Domitia est à seulement 900m.

Idéal pour une famille, n'hésitez pas à nous contacter pour une visite ! Prix : 167500.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 50 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1454.3 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1205.0 € et 1631.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 103

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Total : 209 100
Prix d'acquisition : 167 500
Travaux : 28 200
Valeur du bien : 195 700
Frais de notaire : 13 400
Coût estimé : 13 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13940€/an
Fourchette totale : 938€ - 1439€/mois
Fourchette annuelle : 11253€ - 17269€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 454,55 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 728
Prix d'achat :167 500
Décote à l'achat :-117 228 (-41.2%)
Marge achat-revente :75 628€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 096,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 586,93
Coût de l'assurance :18 296,25
Taxe foncière : 1 394,05€/an
Soit par mois : 116,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 121,19€/mois
Soit par an : 1 454,30€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 161,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 333,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur les estimations actuelles et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 940 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 100 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 454 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 799
Revenus locatifs : +13 940
Charges déductibles : -38 799
Résultat foncier Année 1 : -24 859(Déficit de 24 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 459
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 599 €/an
Revenus locatifs : +13 940
Charges déductibles : -10 599
Résultat foncier Années 2+ : 3 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3458.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 875(65% de 167 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 959 €/an
Calcul : 108 875 € × 3,636% = 3 959
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 94038 8067 026-24 86521 400 €3 465 €3 465 €
214 21910 4196 8393 800---
314 50410 2266 6464 277---
414 79410 0276 4474 767---
515 0909 8206 2405 269---
615 3919 6076 0265 785---
715 6999 3855 8056 314---
816 0139 1575 5776 856---
916 3338 9205 3407 413---
1016 6608 6755 0957 985---
1116 9938 4224 8428 571---
1217 3338 1604 5809 173---
1317 6807 8894 3099 791---
1418 0337 6094 02910 425---
1518 3947 3193 73911 075---
1618 7627 0193 43811 743---
1719 1376 7083 12812 429---
1819 5206 3872 80713 133---
1919 9106 0552 47513 856---
2020 3095 7112 13114 597---
2120 7155 3561 77515 359---
2221 1294 9881 40716 141---
2321 5524 6071 02716 945---
2421 9834 21363317 769---
2522 4223 80622618 616---
TOTAL446 517219 292101 587227 22521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 225
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 927-6 420+9 347
2+2 927+100+2 827
3+2 927+1 283+1 644
4+2 927+1 430+1 497
5+2 927+1 581+1 346
6+2 927+1 735+1 192
7+2 927+1 894+1 033
8+2 927+2 057+870
9+2 927+2 224+703
10+2 927+2 395+532
11+2 927+2 571+356
12+2 927+2 752+175
13+2 927+2 937-10
14+2 927+3 127-200
15+2 927+3 323-396
16+2 927+3 523-596
17+2 927+3 729-802
18+2 927+3 940-1 013
19+2 927+4 157-1 230
20+2 927+4 379-1 452
21+2 927+4 608-1 681
22+2 927+4 842-1 915
23+2 927+5 083-2 156
24+2 927+5 331-2 404
25+2 927+5 585-2 658
Total+73 175+68 168+5 007
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →