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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDouai (59)
Surface66.6m²
Coût Total80 132€
Loyer Annuel10 616€
Rentabilité13.25%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 66.6 m²
Prix au m² : 989,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, 1 chambre, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Grand T2 situé au rez de chaussée d'une surface de 64.33 m² comprenant grand séjour, cuisine aménagée, chambre, salle de bains. Charges trimestrielles : 630 euros Appartement loué actuellement 608,98 euros dont 145 euros de charges. Fin de bail le 01/09/2028

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.379456, 3.090957
Total : 80 132€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 8 960€
Valeur du bien : 74 860€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.6m²
Loyer prédit : 13.28€/m²/mois
Fourchette : 10.72€ - 16.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10616€/an
Fourchette totale : 714€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 8567€ - 13154€/an
Rentabilité brute :13.25%
Fourchette de rentabilité :10.69% - 16.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,64 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 068 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :-42 168€ (-39.0%)
Marge achat-revente :27 936€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 132€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 425,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 603,03€
Coût de l'assurance :7 011,55€
Taxe foncière : 1 061,59€/an
Soit par mois : 88,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 884,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de mobilier si souhaité
Quantité: salon complet (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 960 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Changement robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Rafraîchissement:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Changement revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 300€
    Remplacement éléments sanitaires: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1300€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 132 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 615 €
Revenus locatifs : +10 616 €
Charges déductibles : -15 615 €
Résultat foncier Année 1 : -5 000 €(Déficit de 5 000 €)
Imputable sur revenu global : 5 000 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 655 €/an
Revenus locatifs : +10 616 €
Charges déductibles : -6 655 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 616 €15 618 €2 796 €-5 002 €5 002 €--
210 828 €6 585 €2 723 €4 243 €---
311 045 €6 509 €2 647 €4 535 €---
411 266 €6 431 €2 569 €4 834 €---
511 491 €6 350 €2 488 €5 141 €---
611 721 €6 266 €2 404 €5 455 €---
711 955 €6 179 €2 317 €5 776 €---
812 194 €6 089 €2 227 €6 105 €---
912 438 €5 996 €2 134 €6 443 €---
1012 687 €5 899 €2 037 €6 788 €---
1112 941 €5 799 €1 937 €7 142 €---
1213 199 €5 695 €1 833 €7 505 €---
1313 463 €5 587 €1 725 €7 876 €---
1413 733 €5 476 €1 614 €8 257 €---
1514 007 €5 361 €1 499 €8 647 €---
1614 288 €5 241 €1 379 €9 046 €---
1714 573 €5 117 €1 255 €9 456 €---
1814 865 €4 989 €1 127 €9 876 €---
1915 162 €4 856 €994 €10 306 €---
2015 465 €4 719 €857 €10 747 €---
2115 775 €4 576 €714 €11 198 €---
2216 090 €4 429 €567 €11 662 €---
2316 412 €4 276 €414 €12 136 €---
2416 740 €4 117 €255 €12 623 €---
2517 075 €3 953 €91 €13 122 €---
TOTAL340 029 €146 114 €40 603 €193 915 €5 002 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 501 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-1 501 €+3 730 €
2+2 229 €+1 273 €+956 €
3+2 229 €+1 361 €+868 €
4+2 229 €+1 450 €+779 €
5+2 229 €+1 542 €+687 €
6+2 229 €+1 636 €+593 €
7+2 229 €+1 733 €+496 €
8+2 229 €+1 832 €+397 €
9+2 229 €+1 933 €+296 €
10+2 229 €+2 036 €+193 €
11+2 229 €+2 143 €+86 €
12+2 229 €+2 251 €-22 €
13+2 229 €+2 363 €-134 €
14+2 229 €+2 477 €-248 €
15+2 229 €+2 594 €-365 €
16+2 229 €+2 714 €-485 €
17+2 229 €+2 837 €-608 €
18+2 229 €+2 963 €-734 €
19+2 229 €+3 092 €-863 €
20+2 229 €+3 224 €-995 €
21+2 229 €+3 360 €-1 131 €
22+2 229 €+3 498 €-1 269 €
23+2 229 €+3 641 €-1 412 €
24+2 229 €+3 787 €-1 558 €
25+2 229 €+3 937 €-1 708 €
Total+55 725 €+58 175 €+-2 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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