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Immeuble 8 pièces 150 m²

VilleÉpernay (51)
Surface150m²
Coût Total238 180€
Loyer Annuel18 773€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 160 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble À Vendre

Proche de toutes commodités (commerces, écoles, transports en commun..), découvrez ce bel immeuble de 151m² à rénover.

Réparti sur 2 niveaux, il est composé au rez-de-chaussée :

  • d'un appartement T2 de 48m²
  • d'un appartement T2 de 33m²

Au premier étage :

  • un appartement T3 de 52m²
  • un studio de 20m²

Pour compléter ce bien, vous trouverez un jardinet clôturé, une grande cave, ainsi qu'un grenier offrant des espaces de stockage supplémentaires.

Contactez nous pour découvrir sur place l'étendue des possibilités et le potentiel de ce bien. Réf : 113AA Référence agence : 113 Référence annonce : LL4W-XQ5-IDT Date de réalisation du diagnostic : 06/07/2025 Prix hors honoraires : 169 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 850 € et 6 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.046066, 3.953829
Total : 238 180€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 50 260€
Valeur du bien : 224 260€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1564€/mois
Loyer annuel estimé : 18773€/an
Fourchette totale : 1235€ - 1982€/mois
Fourchette annuelle : 14817€ - 23785€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,73 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 810 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-104 810€ (-37.6%)
Marge achat-revente :40 630€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 261,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 769,59€
Coût de l'assurance :21 436,20€
Taxe foncière : 1 877,30€/an
Soit par mois : 156,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 564,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 260 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, carrelage, électroménager, installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, installation et main d'œuvre)
  • Chambres:6 960€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 2640€ = 4800€
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 773 €/an
Calcul : 1 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 180 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 179 €
Revenus locatifs : +18 773 €
Charges déductibles : -61 179 €
Résultat foncier Année 1 : -42 406 €(Déficit de 42 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 919 €/an
Revenus locatifs : +18 773 €
Charges déductibles : -10 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21006.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 773 €61 187 €8 192 €-42 414 €21 400 €21 014 €21 014 €
219 148 €10 712 €7 977 €8 437 €--12 577 €
319 531 €10 489 €7 754 €9 042 €--3 535 €
419 922 €10 258 €7 524 €9 664 €---
520 320 €10 019 €7 285 €10 301 €---
620 727 €9 772 €7 037 €10 955 €---
721 141 €9 516 €6 781 €11 625 €---
821 564 €9 251 €6 516 €12 313 €---
921 996 €8 977 €6 242 €13 019 €---
1022 435 €8 692 €5 958 €13 743 €---
1122 884 €8 398 €5 663 €14 486 €---
1223 342 €8 094 €5 359 €15 248 €---
1323 809 €7 778 €5 043 €16 030 €---
1424 285 €7 452 €4 717 €16 833 €---
1524 771 €7 114 €4 379 €17 657 €---
1625 266 €6 764 €4 029 €18 502 €---
1725 771 €6 401 €3 666 €19 370 €---
1826 287 €6 026 €3 291 €20 261 €---
1926 812 €5 637 €2 903 €21 175 €---
2027 349 €5 235 €2 500 €22 114 €---
2127 896 €4 819 €2 084 €23 077 €---
2228 454 €4 387 €1 653 €24 066 €---
2329 023 €3 941 €1 206 €25 082 €---
2429 603 €3 479 €744 €26 124 €---
2530 195 €3 000 €266 €27 195 €---
TOTAL601 304 €237 398 €118 770 €363 905 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 942 €-6 420 €+10 362 €
2+3 942 €0 €+3 942 €
3+3 942 €0 €+3 942 €
4+3 942 €+1 839 €+2 103 €
5+3 942 €+3 090 €+852 €
6+3 942 €+3 286 €+656 €
7+3 942 €+3 488 €+454 €
8+3 942 €+3 694 €+248 €
9+3 942 €+3 906 €+36 €
10+3 942 €+4 123 €-181 €
11+3 942 €+4 346 €-404 €
12+3 942 €+4 574 €-632 €
13+3 942 €+4 809 €-867 €
14+3 942 €+5 050 €-1 108 €
15+3 942 €+5 297 €-1 355 €
16+3 942 €+5 551 €-1 609 €
17+3 942 €+5 811 €-1 869 €
18+3 942 €+6 078 €-2 136 €
19+3 942 €+6 353 €-2 411 €
20+3 942 €+6 634 €-2 692 €
21+3 942 €+6 923 €-2 981 €
22+3 942 €+7 220 €-3 278 €
23+3 942 €+7 524 €-3 582 €
24+3 942 €+7 837 €-3 895 €
25+3 942 €+8 158 €-4 216 €
Total+98 550 €+109 172 €+-10 622 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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