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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface53m²
Coût Total143 460€
Loyer Annuel5 488€
Rentabilité3.83%
Cashflow/mois-330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 141,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

Exclusivité Limoges Patinoire : AUGUST est heureux de vous présenter cet appartement de type 3 au sein d'une copropriété réhabiltée et sécurisée. Situé au premier étage, cet appartement, à rénover (cuisine, salle d'eau, peintures à reprendre) vous séduira par son emplacement privilégié, proche de la cathédrale, du jardin de l'évéché et des bords de Vienne. Idéal pour un premier achat ou un investissement malin, il est composé d'une cuisine ouverte sur un sejour/salon, de 2 chambres, d'une salle d'eau et d'un wc. L'ensemble est à améliorer, mais le potentiel est interessant, compte tenu de certains éléments en place comme le double vitrage. Cerise sur le gâteau, ce bien est proposé avec son garage fermé, sa cave et son séchoir.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829449, 1.266552
Total : 143 460€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 78 120€
Valeur du bien : 138 620€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5488€/an
Fourchette totale : 365€ - 574€/mois
Fourchette annuelle : 4374€ - 6886€/an
Rentabilité brute :3.83%
Fourchette de rentabilité :3.05% - 4.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 687,5 €/m²
Basé sur :563 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 438 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :-28 938€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-54 022€ (-60.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 741,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 726,14€
Coût de l'assurance :12 194,10€
Taxe foncière : 548,83€/an
Soit par mois : 45,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 457,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-329,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour améliorer l'état général.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 16 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant des travaux importants.
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture générale
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces de l'appartement.
Quantité: 53 m²
Raison: Amélioration esthétique et mise à jour nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 120 €(1 474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation 2 chambres: Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: Revêtement de sol 16 m² × 50€/m² = 800€, Électricité: 800€, Peinture 16 m² × 25€/m² = 400€, Main d'œuvre: 4000€
  • Peinture:1 060€
    Peinture générale: 53 m² × 20€/m² = 1060€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:44 060€
    Total des travaux: 12000€ + 8000€ + 3000€ + 4000€ + 6000€ + 1060€ = 32060€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 488 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 787 €
Revenus locatifs : +5 488 €
Charges déductibles : -83 787 €
Résultat foncier Année 1 : -78 299 €(Déficit de 78 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 667 €/an
Revenus locatifs : +5 488 €
Charges déductibles : -5 667 €
Résultat foncier Années 2+ : -179 €/an(Déficit de 179 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56898.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 488 €83 792 €4 635 €-78 303 €21 400 €56 903 €56 903 €
25 598 €5 546 €4 510 €52 €--56 851 €
35 710 €5 417 €4 380 €293 €--56 558 €
45 824 €5 283 €4 247 €541 €--56 017 €
55 941 €5 145 €4 109 €796 €--55 222 €
66 060 €5 002 €3 966 €1 057 €--54 164 €
76 181 €4 855 €3 818 €1 326 €--52 839 €
86 304 €4 703 €3 666 €1 602 €--51 237 €
96 430 €4 545 €3 509 €1 885 €--49 352 €
106 559 €4 383 €3 346 €2 176 €--47 175 €
116 690 €4 215 €3 178 €2 476 €--44 700 €
126 824 €4 041 €3 004 €2 783 €---
136 961 €3 862 €2 825 €3 099 €---
147 100 €3 676 €2 640 €3 423 €---
157 242 €3 485 €2 448 €3 757 €---
167 387 €3 287 €2 251 €4 099 €---
177 534 €3 083 €2 046 €4 452 €---
187 685 €2 872 €1 835 €4 813 €---
197 839 €2 653 €1 617 €5 185 €---
207 995 €2 428 €1 391 €5 567 €---
218 155 €2 195 €1 159 €5 960 €---
228 318 €1 955 €918 €6 364 €---
238 485 €1 706 €669 €6 779 €---
248 655 €1 449 €412 €7 206 €---
258 828 €1 184 €147 €7 644 €---
TOTAL175 793 €170 761 €66 726 €5 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 5 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 488 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 153 €-6 420 €+7 573 €
2+1 153 €0 €+1 153 €
3+1 153 €0 €+1 153 €
4+1 153 €0 €+1 153 €
5+1 153 €0 €+1 153 €
6+1 153 €0 €+1 153 €
7+1 153 €0 €+1 153 €
8+1 153 €0 €+1 153 €
9+1 153 €0 €+1 153 €
10+1 153 €0 €+1 153 €
11+1 153 €0 €+1 153 €
12+1 153 €+835 €+318 €
13+1 153 €+930 €+223 €
14+1 153 €+1 027 €+126 €
15+1 153 €+1 127 €+26 €
16+1 153 €+1 230 €-77 €
17+1 153 €+1 335 €-182 €
18+1 153 €+1 444 €-291 €
19+1 153 €+1 556 €-403 €
20+1 153 €+1 670 €-517 €
21+1 153 €+1 788 €-635 €
22+1 153 €+1 909 €-756 €
23+1 153 €+2 034 €-881 €
24+1 153 €+2 162 €-1 009 €
25+1 153 €+2 293 €-1 140 €
Total+28 825 €+14 920 €+13 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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