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Maison de ville et grange

VilleReuilly (36)
Surface120m²
Coût Total149 380€
Loyer Annuel9 359€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 662,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier Transaxia, France LE NECHET  (EI) °6.51.15.80.57 vous propose cette maison située ( à 15 mn d'ISSOUDUN). Maison de ville d'environ 120 m² habitables sur 2 niveaux + grenier aménageable, une cour centrale et une Grange d'environ 40 M2 (accès indépendant). Elle offre : un salon 24 m², une salle a manger de 15 m², un couloir d'environ 9 M2, une cuisine 15 m², WC, une salle d'eau 5 M2. Un escalier dessert a l'étage : un  dégagement 11 M2, 3 chambres (17, 16 et 8 M2). Double vitrage au 1er, Cave. Assainissement collectif. Tous commerces et services accessibles a pied, école, gare sncf. A visiter sans attendre ! Contact Transaxia  France LE NECHET Agent Commercial inscrite au RSAC de BOURGES sous le N° 40400151300039 Tél. : °6.51.15.80.57 [Coordonnées masquées] ou  [Coordonnées masquées]  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Reuilly
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.103370, 2.001499
Total : 149 380€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 63 520€
Valeur du bien : 143 020€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9359€/an
Fourchette totale : 626€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7508€ - 11666€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :811,59 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :97 391 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-17 891€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-51 989€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 771,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 479,65€
Coût de l'assurance :12 697,30€
Taxe foncière : 935,89€/an
Soit par mois : 77,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2.3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 520 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 800€
    Isolation des combles: 120 m² × 90€/m² = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 41 m² × 60€/m² = 2460€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:820€
    Peinture murs et plafonds: 41 m² × 20€/m² = 820€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:100€
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Reuilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 785 €
Revenus locatifs : +9 359 €
Charges déductibles : -69 785 €
Résultat foncier Année 1 : -60 426 €(Déficit de 60 426 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 265 €/an
Revenus locatifs : +9 359 €
Charges déductibles : -6 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39026.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 359 €69 790 €4 826 €-60 431 €21 400 €39 031 €39 031 €
29 546 €6 140 €4 696 €3 407 €--35 625 €
39 737 €6 005 €4 561 €3 732 €--31 892 €
49 932 €5 866 €4 422 €4 066 €--27 826 €
510 130 €5 722 €4 278 €4 409 €--23 418 €
610 333 €5 573 €4 129 €4 760 €--18 658 €
710 540 €5 420 €3 976 €5 120 €--13 538 €
810 750 €5 261 €3 817 €5 489 €--8 049 €
910 965 €5 097 €3 653 €5 868 €--2 180 €
1011 185 €4 928 €3 484 €6 257 €---
1111 408 €4 753 €3 309 €6 656 €---
1211 637 €4 572 €3 128 €7 064 €---
1311 869 €4 385 €2 942 €7 484 €---
1412 107 €4 193 €2 749 €7 914 €---
1512 349 €3 993 €2 549 €8 356 €---
1612 596 €3 787 €2 343 €8 809 €---
1712 848 €3 574 €2 131 €9 273 €---
1813 105 €3 355 €1 911 €9 750 €---
1913 367 €3 127 €1 684 €10 240 €---
2013 634 €2 893 €1 449 €10 742 €---
2113 907 €2 650 €1 206 €11 257 €---
2214 185 €2 400 €956 €11 785 €---
2314 469 €2 141 €697 €12 328 €---
2414 758 €1 873 €429 €12 885 €---
2515 053 €1 597 €153 €13 456 €---
TOTAL299 769 €169 094 €69 480 €130 675 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 675 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-6 420 €+8 385 €
2+1 965 €0 €+1 965 €
3+1 965 €0 €+1 965 €
4+1 965 €0 €+1 965 €
5+1 965 €0 €+1 965 €
6+1 965 €0 €+1 965 €
7+1 965 €0 €+1 965 €
8+1 965 €0 €+1 965 €
9+1 965 €0 €+1 965 €
10+1 965 €+1 223 €+742 €
11+1 965 €+1 997 €-32 €
12+1 965 €+2 119 €-154 €
13+1 965 €+2 245 €-280 €
14+1 965 €+2 374 €-409 €
15+1 965 €+2 507 €-542 €
16+1 965 €+2 643 €-678 €
17+1 965 €+2 782 €-817 €
18+1 965 €+2 925 €-960 €
19+1 965 €+3 072 €-1 107 €
20+1 965 €+3 222 €-1 257 €
21+1 965 €+3 377 €-1 412 €
22+1 965 €+3 536 €-1 571 €
23+1 965 €+3 698 €-1 733 €
24+1 965 €+3 865 €-1 900 €
25+1 965 €+4 037 €-2 072 €
Total+49 125 €+39 202 €+9 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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