Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleCherbonnières (17)
Surface90
Coût Total148 610
Loyer Annuel7 867
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 055,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 90 m² - Maison 3 pièces 90 m²

A découvrir sur la commune de Cherbonnières, dans un environnement proche de la nature et du calme, cette maison de 90m2 à rénover entièrement. Elle constitue une base idéale pour un projet de rénovation personnalisé, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un investissement. Le bien offre un très joli potentiel grâce a ses volumes exploitables et à sa configuration. De nombreuses dépendances viennent compléter l'ensemble permettant d'envisager différents usages. Un bien rare pour les amateurs de tranquillité et de projets à façonner selon leurs envies.

L'ensemble des photos sont retouchés par IA du a l'emcombrement des pièces.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 95 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Julie TORCHUT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 937695252

Surface : 90 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Cherbonnières
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17470
Coordonnées : 45.976433, -0.341994
Total : 148 610
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 46 010
Valeur du bien : 141 010
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7867€/an
Fourchette totale : 515€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 6186€ - 10005€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 767,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 885,78
Coût de l'assurance :12 631,85
Taxe foncière : 786,69€/an
Soit par mois : 65,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs en pierre de la cave
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 010(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Isolation:3 600
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Autres pièces - Rénovation:1 200
    Réparation murs cave: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 867 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 610 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 010
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 084
Revenus locatifs : +7 867
Charges déductibles : -52 084
Résultat foncier Année 1 : -44 217(Déficit de 44 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 817
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 074 €/an
Revenus locatifs : +7 867
Charges déductibles : -6 074
Résultat foncier Années 2+ : 1 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22816.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 86752 0894 787-44 22221 400 €22 822 €22 822 €
28 0245 9494 6572 075--20 746 €
38 1855 8154 5232 370--18 377 €
48 3485 6774 3852 671--15 705 €
58 5155 5344 2422 981--12 724 €
68 6865 3874 0953 299--9 425 €
78 8595 2343 9423 625--5 800 €
89 0375 0773 7853 960--1 841 €
99 2174 9143 6224 303---
109 4024 7463 4544 655---
119 5904 5733 2815 017---
129 7824 3933 1015 388---
139 9774 2082 9165 769---
1410 1774 0172 7256 160---
1510 3803 8192 5276 561---
1610 5883 6152 3236 973---
1710 8003 4042 1127 396---
1811 0163 1861 8947 830---
1911 2362 9601 6688 275---
2011 4612 7281 4368 733---
2111 6902 4871 1959 202---
2211 9242 2399479 685---
2312 1621 98369110 180---
2412 4051 71742610 688---
2512 6531 44415211 210---
TOTAL251 980147 19568 886104 78521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 785
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652-6 420+8 072
2+1 6520+1 652
3+1 6520+1 652
4+1 6520+1 652
5+1 6520+1 652
6+1 6520+1 652
7+1 6520+1 652
8+1 6520+1 652
9+1 652+739+913
10+1 652+1 397+255
11+1 652+1 505+147
12+1 652+1 616+36
13+1 652+1 731-79
14+1 652+1 848-196
15+1 652+1 968-316
16+1 652+2 092-440
17+1 652+2 219-567
18+1 652+2 349-697
19+1 652+2 483-831
20+1 652+2 620-968
21+1 652+2 761-1 109
22+1 652+2 905-1 253
23+1 652+3 054-1 402
24+1 652+3 206-1 554
25+1 652+3 363-1 711
Total+41 300+31 436+9 864
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →