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Appartement 3 pièces 58 m²

VilleÉtampes (91)
Surface58
Coût Total117 130
Loyer Annuel8 808
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+54
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 267,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

L'Agence Expert Immobilier a le plaisir de vous présenter cet agréable appartement de 58 m², idéalement situé au rez-de-chaussée surélevé d'une résidence calme, sécurisée et parfaitement entretenue. Dès l'entrée, vous découvrirez un hall avec dégagement desservant une cuisine aménagée, ainsi qu'un salon-séjour lumineux, offrant un cadre de vie chaleureux et convivial. L'espace nuit se compose de deux belles chambres, d'un dressing, d'un WC indépendant et d'une salle de bains, assurant un agencement fonctionnel et agréable au quotidien. Pour compléter les prestations, ce bien bénéficie d'une cave ainsi que d'un box fermé en rez-de-chaussée, un véritable atout pour le stationnement et le stockage. Situé dans un environnement privilégié, vous profiterez de la proximité immédiate de toutes les commodités commerces, écoles, médecins, pharmacie, La Poste, transports et principaux axes de circulation.

Les atouts du bien :

  • Appartement de 58 m²
  • Rez-de-chaussée surélevé
  • Salon-séjour lumineux
  • Cuisine aménagée
  • 2 chambres
  • Dressing
  • WC indépendant
  • Cave
  • Box fermé
  • Résidence calme et bien entretenue
  • Toutes les commodités accessibles à pied

Un appartement idéal pour un premier achat, un jeune couple, une famille . Une visite s'impose ! Contactez dès aujourd'hui l'Agence Expert Immobilier pour découvrir ce bien et concrétiser votre projet immobilier. DPE G

Surface : 58 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 120

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.431602, 2.145597
Total : 117 130
Prix d'acquisition : 73 500
Travaux : 37 750
Valeur du bien : 111 250
Frais de notaire : 5 880
Coût estimé : 5 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 14.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 734€/mois
Loyer annuel estimé : 8808€/an
Fourchette totale : 623€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 7482€ - 10371€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 192,98 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 193
Prix d'achat :73 500
Décote à l'achat :-53 693 (-42.2%)
Marge achat-revente :10 063€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 606,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 969,98
Coût de l'assurance :8 784,75
Taxe foncière : 880,85€/an
Soit par mois : 73,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 734,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE G mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 750(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 808 €/an
Calcul : 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 130 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 881 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 856
Revenus locatifs : +8 808
Charges déductibles : -42 856
Résultat foncier Année 1 : -34 047(Déficit de 34 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 647
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 106 €/an
Revenus locatifs : +8 808
Charges déductibles : -5 106
Résultat foncier Années 2+ : 3 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12647.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 775(65% de 73 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 737 €/an
Calcul : 47 775 € × 3,636% = 1 737
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 80842 8603 877-34 05121 400 €12 651 €12 651 €
28 9855 0063 7743 979--8 672 €
39 1644 8993 6674 266--4 407 €
49 3484 7883 5564 560---
59 5354 6733 4414 861---
69 7254 5553 3235 170---
79 9204 4323 2005 487---
810 1184 3063 0735 812---
910 3214 1752 9426 146---
1010 5274 0392 8076 488---
1110 7373 8992 6676 838---
1210 9523 7542 5227 198---
1311 1713 6052 3727 567---
1411 3953 4502 2187 945---
1511 6233 2902 0578 333---
1611 8553 1241 8928 731---
1712 0922 9531 7219 139---
1812 3342 7761 5449 558---
1912 5812 5931 3619 988---
2012 8322 4041 17110 429---
2113 0892 20897610 881---
2213 3512 00677311 345---
2313 6181 79656411 821---
2413 8901 58034812 310---
2514 1681 35612412 812---
TOTAL282 138124 52655 970157 61221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 612
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 850-6 420+8 270
2+1 8500+1 850
3+1 8500+1 850
4+1 850+46+1 804
5+1 850+1 458+392
6+1 850+1 551+299
7+1 850+1 646+204
8+1 850+1 744+106
9+1 850+1 844+6
10+1 850+1 946-96
11+1 850+2 051-201
12+1 850+2 159-309
13+1 850+2 270-420
14+1 850+2 383-533
15+1 850+2 500-650
16+1 850+2 619-769
17+1 850+2 742-892
18+1 850+2 867-1 017
19+1 850+2 996-1 146
20+1 850+3 129-1 279
21+1 850+3 264-1 414
22+1 850+3 404-1 554
23+1 850+3 546-1 696
24+1 850+3 693-1 843
25+1 850+3 843-1 993
Total+46 250+47 284+-1 034
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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