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Maison à vendre

VillePleucadeuc (56)
Surface59m²
Coût Total125 928€
Loyer Annuel6 011€
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 720 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 113,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial OFFICE NOTARIAL DE MALESTROIT, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - PLEUCADEUC (56140)

PLEUCADEUC - Proche du bourg, maison à rénover, comprenant :

  • au rez-de-chaussée surélevé : entrée, salle à manger, cuisine, deux chambres, wc :
  • à l'étage : grenier ;
  • au sous-sol : cave totale sur terre battue. Jardin de 2079 m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude OFFICE NOTARIAL DE MALESTROIT, SELARL - Notaires à Malestroit - N° SIRET : 91433355400014

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Ville : Pleucadeuc
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56140
Coordonnées : 47.775685, -2.387601
Total : 125 928€
Prix d'acquisition : 65 720€
Travaux : 54 950€
Valeur du bien : 120 670€
Frais de notaire : 5 258€
Coût estimé : 5 258€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6011€/an
Fourchette totale : 385€ - 651€/mois
Fourchette annuelle : 4623€ - 7816€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 6.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 293,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :76 329 €
Prix d'achat :65 720 €
Décote à l'achat :-10 609€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-49 599€ (-65.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 571,65€
Coût de l'assurance :11 018,70€
Taxe foncière : 601,11€/an
Soit par mois : 50,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 514 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (59 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²) + 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1.5/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement sol, peinture, électricité
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon avec signes d'humidité et murs abîmés
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 950 €(931 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 950€
    Isolation combles: 59 m² × 50€/m² = 2950€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 1 chambre (10 m²) + 1 chambre (12 m²) = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 10 prises × 150€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification et mise aux normes de toute la plomberie, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pleucadeuc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 011 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 928 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 056 €
Revenus locatifs : +6 011 €
Charges déductibles : -60 056 €
Résultat foncier Année 1 : -54 045 €(Déficit de 54 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 106 €/an
Revenus locatifs : +6 011 €
Charges déductibles : -5 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32645.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 720 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 718 €(65% de 65 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 553 €/an
Calcul : 42 718 € × 3,636% = 1 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 011 €60 060 €4 069 €-54 049 €21 400 €32 649 €32 649 €
26 131 €5 000 €3 959 €1 131 €--31 518 €
36 254 €4 887 €3 845 €1 367 €--30 151 €
46 379 €4 770 €3 728 €1 610 €--28 542 €
56 507 €4 648 €3 606 €1 858 €--26 683 €
66 637 €4 523 €3 481 €2 114 €--24 570 €
76 770 €4 394 €3 352 €2 376 €--22 194 €
86 905 €4 260 €3 218 €2 645 €--19 549 €
97 043 €4 122 €3 080 €2 921 €--16 627 €
107 184 €3 979 €2 937 €3 205 €--13 423 €
117 328 €3 832 €2 790 €3 496 €--9 927 €
127 474 €3 679 €2 637 €3 795 €---
137 624 €3 522 €2 480 €4 102 €---
147 776 €3 359 €2 317 €4 417 €---
157 932 €3 191 €2 149 €4 741 €---
168 090 €3 017 €1 976 €5 073 €---
178 252 €2 838 €1 796 €5 414 €---
188 417 €2 653 €1 611 €5 764 €---
198 585 €2 461 €1 419 €6 124 €---
208 757 €2 263 €1 221 €6 494 €---
218 932 €2 059 €1 017 €6 873 €---
229 111 €1 848 €806 €7 263 €---
239 293 €1 629 €588 €7 664 €---
249 479 €1 404 €362 €8 075 €---
259 669 €1 171 €129 €8 498 €---
TOTAL192 539 €139 568 €58 572 €52 970 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 970 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 262 €-6 420 €+7 682 €
2+1 262 €0 €+1 262 €
3+1 262 €0 €+1 262 €
4+1 262 €0 €+1 262 €
5+1 262 €0 €+1 262 €
6+1 262 €0 €+1 262 €
7+1 262 €0 €+1 262 €
8+1 262 €0 €+1 262 €
9+1 262 €0 €+1 262 €
10+1 262 €0 €+1 262 €
11+1 262 €0 €+1 262 €
12+1 262 €+1 138 €+124 €
13+1 262 €+1 231 €+31 €
14+1 262 €+1 325 €-63 €
15+1 262 €+1 422 €-160 €
16+1 262 €+1 522 €-260 €
17+1 262 €+1 624 €-362 €
18+1 262 €+1 729 €-467 €
19+1 262 €+1 837 €-575 €
20+1 262 €+1 948 €-686 €
21+1 262 €+2 062 €-800 €
22+1 262 €+2 179 €-917 €
23+1 262 €+2 299 €-1 037 €
24+1 262 €+2 423 €-1 161 €
25+1 262 €+2 549 €-1 287 €
Total+31 550 €+18 869 €+12 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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