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Appartement 2 pièces 30 m²

VilleDinan (22)
Surface30
Coût Total91 520
Loyer Annuel4 932
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 30 m²

iad France - Jean-Marie Fournier vous propose: DINAN - LOCAL COMMERCIAL - 30M²

Au sein d'un petit immeuble à Dinan, ce local commercial de 30 m² offre une bonne luminosité naturelle tout au long de la journée. Proposé à la rénovation, il représente une possibilité concrète pour qui souhaite personnaliser entièrement son intérieur selon son activité

Ce local commercial situé proche de la gare vous permettra d'avoir un bureau idéalement situé sur Dinan.

Composé d'une salle d'accueil au public, d'un point d'eau, d'un WC et d'une réserve il sera idéal pour développer votre activité

Les travaux à prévoir permettront de définir librement les matériaux, les finitions et l'aménagement intérieur, offrant ainsi un résultat entièrement sur mesure.

Contactez-moi pour que nous organisions ensemble une visite de ce bien.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 8 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 8.33€ par mois (soit 100 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean-Marie Fournier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 899297915, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 30 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Dinan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22100
Coordonnées : 48.453133, -2.048640
Total : 91 520
Prix d'acquisition : 44 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 88 000
Frais de notaire : 3 520
Coût estimé : 3 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30
Loyer prédit : 13.70€/m²/mois
Fourchette : 11.05€ - 16.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 411€/mois
Loyer annuel estimé : 4932€/an
Fourchette totale : 332€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3979€ - 6114€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 745,1 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 353
Prix d'achat :44 000
Décote à l'achat :-38 353 (-46.6%)
Marge achat-revente :-9 167€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 473,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 732,37
Coût de l'assurance :6 864,00
Taxe foncière : 493,23€/an
Soit par mois : 41,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 99,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 411,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(1 467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dinan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 932 €/an
Calcul : 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 520 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 493 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 894
Revenus locatifs : +4 932
Charges déductibles : -47 894
Résultat foncier Année 1 : -42 962(Déficit de 42 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 562
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 894 €/an
Revenus locatifs : +4 932
Charges déductibles : -3 894
Résultat foncier Années 2+ : 1 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21562.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 93247 8973 030-42 96521 400 €21 565 €21 565 €
25 0313 8162 9491 215--20 350 €
35 1323 7332 8651 399--18 951 €
45 2343 6462 7781 588--17 363 €
55 3393 5572 6891 782--15 581 €
65 4463 4642 5961 982--13 599 €
75 5553 3682 5002 186--11 413 €
85 6663 2692 4012 396--9 016 €
95 7793 1672 2992 612--6 404 €
105 8953 0612 1932 834--3 571 €
116 0122 9522 0843 061--510 €
126 1332 8381 9713 294---
136 2552 7211 8543 534---
146 3802 6001 7333 780---
156 5082 4751 6084 033---
166 6382 3461 4784 292---
176 7712 2121 3444 559---
186 9062 0741 2064 833---
197 0451 9311 0635 114---
207 1851 7839155 402---
217 3291 6307625 699---
227 4761 4726046 004---
237 6251 3094416 317---
247 7781 1392726 638---
257 933965976 969---
TOTAL157 984109 42643 73248 55721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 557
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 036-6 420+7 456
2+1 0360+1 036
3+1 0360+1 036
4+1 0360+1 036
5+1 0360+1 036
6+1 0360+1 036
7+1 0360+1 036
8+1 0360+1 036
9+1 0360+1 036
10+1 0360+1 036
11+1 0360+1 036
12+1 036+988+48
13+1 036+1 060-24
14+1 036+1 134-98
15+1 036+1 210-174
16+1 036+1 288-252
17+1 036+1 368-332
18+1 036+1 450-414
19+1 036+1 534-498
20+1 036+1 621-585
21+1 036+1 710-674
22+1 036+1 801-765
23+1 036+1 895-859
24+1 036+1 991-955
25+1 036+2 091-1 055
Total+25 900+14 720+11 180
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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