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Appartement 5 pièces 91 m²

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface91
Coût Total158 360
Loyer Annuel9 426
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 91 m² - Appartement Centre Ville de Privas

Eric Gibey Vous propose en Exclusivité cet appartement à rénover au centre Ville de Privas. Cet appartement au deuxième étage d'une petite copropriété vous propose sur 90m² environ, Une cuisine à aménager indépendante, un salon / salle à manger avec parquet très lumineux avec une orientation sud/ouest. Un bureau ou chambre avec parquet. Deux chambres et une belle salle de bain équipée. Toilettes. Emplacement idéal au centre ville sans véritable nuisances et parking à 50m. Cinéma, Théâtre, commerces à faire à pieds. Travaux de rénovation à envisager. Un grenier complète cette offre. Me contacter pour plus d'informations au [Coordonnées masquées]. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 27/01/2026 par Eric Gibey , RSAC 348099888 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Aubenas Référence annonce : fr038429 Date de réalisation du diagnostic : 07/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 630 € et 3 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.733610, 4.594993
Total : 158 360
Prix d'acquisition : 117 000
Travaux : 32 000
Valeur du bien : 149 000
Frais de notaire : 9 360
Coût estimé : 9 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9426€/an
Fourchette totale : 604€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7251€ - 12254€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 817,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 405,23
Coût de l'assurance :13 460,60
Taxe foncière : 942,59€/an
Soit par mois : 78,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon, éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 800
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 360 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 577
Revenus locatifs : +9 426
Charges déductibles : -38 577
Résultat foncier Année 1 : -29 151(Déficit de 29 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 751
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 577 €/an
Revenus locatifs : +9 426
Charges déductibles : -6 577
Résultat foncier Années 2+ : 2 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7750.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 42638 5825 101-29 15621 400 €7 756 €7 756 €
29 6146 4444 9633 171--4 585 €
39 8076 3014 8203 506--1 079 €
410 0036 1544 6733 849---
510 2036 0024 5214 201---
610 4075 8444 3634 563---
710 6155 6824 2014 933---
810 8275 5144 0335 313---
911 0445 3413 8605 703---
1011 2655 1623 6816 103---
1111 4904 9773 4966 513---
1211 7204 7863 3056 934---
1311 9544 5883 1077 366---
1412 1934 3852 9047 809---
1512 4374 1742 6938 263---
1612 6863 9562 4758 730---
1712 9403 7312 2509 208---
1813 1993 4992 0189 700---
1913 4633 2591 77810 204---
2013 7323 0111 53010 721---
2114 0062 7551 27411 252---
2214 2872 4901 00911 796---
2314 5722 21773612 355---
2414 8641 93445312 929---
2515 1611 64316213 518---
TOTAL301 915142 43173 405159 48421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 484
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979-6 420+8 399
2+1 9790+1 979
3+1 9790+1 979
4+1 979+831+1 148
5+1 979+1 260+719
6+1 979+1 369+610
7+1 979+1 480+499
8+1 979+1 594+385
9+1 979+1 711+268
10+1 979+1 831+148
11+1 979+1 954+25
12+1 979+2 080-101
13+1 979+2 210-231
14+1 979+2 343-364
15+1 979+2 479-500
16+1 979+2 619-640
17+1 979+2 763-784
18+1 979+2 910-931
19+1 979+3 061-1 082
20+1 979+3 216-1 237
21+1 979+3 375-1 396
22+1 979+3 539-1 560
23+1 979+3 707-1 728
24+1 979+3 879-1 900
25+1 979+4 055-2 076
Total+49 475+47 845+1 630
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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