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Appartement 5 pièces 91 m²

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface91m²
Coût Total158 360€
Loyer Annuel9 426€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 91 m² - Appartement Centre Ville de Privas

Eric Gibey Vous propose en Exclusivité cet appartement à rénover au centre Ville de Privas. Cet appartement au deuxième étage d'une petite copropriété vous propose sur 90m² environ, Une cuisine à aménager indépendante, un salon / salle à manger avec parquet très lumineux avec une orientation sud/ouest. Un bureau ou chambre avec parquet. Deux chambres et une belle salle de bain équipée. Toilettes. Emplacement idéal au centre ville sans véritable nuisances et parking à 50m. Cinéma, Théâtre, commerces à faire à pieds. Travaux de rénovation à envisager. Un grenier complète cette offre. Me contacter pour plus d'informations au [Coordonnées masquées]. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 27/01/2026 par Eric Gibey , RSAC 348099888 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Aubenas Référence annonce : fr038429 Date de réalisation du diagnostic : 07/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 630 € et 3 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.733610, 4.594993
Total : 158 360€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 149 000€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9426€/an
Fourchette totale : 604€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7251€ - 12254€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 817,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 405,23€
Coût de l'assurance :13 460,60€
Taxe foncière : 942,59€/an
Soit par mois : 78,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon, éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 800€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 577 €
Revenus locatifs : +9 426 €
Charges déductibles : -38 577 €
Résultat foncier Année 1 : -29 151 €(Déficit de 29 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 577 €/an
Revenus locatifs : +9 426 €
Charges déductibles : -6 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7750.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 426 €38 582 €5 101 €-29 156 €21 400 €7 756 €7 756 €
29 614 €6 444 €4 963 €3 171 €--4 585 €
39 807 €6 301 €4 820 €3 506 €--1 079 €
410 003 €6 154 €4 673 €3 849 €---
510 203 €6 002 €4 521 €4 201 €---
610 407 €5 844 €4 363 €4 563 €---
710 615 €5 682 €4 201 €4 933 €---
810 827 €5 514 €4 033 €5 313 €---
911 044 €5 341 €3 860 €5 703 €---
1011 265 €5 162 €3 681 €6 103 €---
1111 490 €4 977 €3 496 €6 513 €---
1211 720 €4 786 €3 305 €6 934 €---
1311 954 €4 588 €3 107 €7 366 €---
1412 193 €4 385 €2 904 €7 809 €---
1512 437 €4 174 €2 693 €8 263 €---
1612 686 €3 956 €2 475 €8 730 €---
1712 940 €3 731 €2 250 €9 208 €---
1813 199 €3 499 €2 018 €9 700 €---
1913 463 €3 259 €1 778 €10 204 €---
2013 732 €3 011 €1 530 €10 721 €---
2114 006 €2 755 €1 274 €11 252 €---
2214 287 €2 490 €1 009 €11 796 €---
2314 572 €2 217 €736 €12 355 €---
2414 864 €1 934 €453 €12 929 €---
2515 161 €1 643 €162 €13 518 €---
TOTAL301 915 €142 431 €73 405 €159 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-6 420 €+8 399 €
2+1 979 €0 €+1 979 €
3+1 979 €0 €+1 979 €
4+1 979 €+831 €+1 148 €
5+1 979 €+1 260 €+719 €
6+1 979 €+1 369 €+610 €
7+1 979 €+1 480 €+499 €
8+1 979 €+1 594 €+385 €
9+1 979 €+1 711 €+268 €
10+1 979 €+1 831 €+148 €
11+1 979 €+1 954 €+25 €
12+1 979 €+2 080 €-101 €
13+1 979 €+2 210 €-231 €
14+1 979 €+2 343 €-364 €
15+1 979 €+2 479 €-500 €
16+1 979 €+2 619 €-640 €
17+1 979 €+2 763 €-784 €
18+1 979 €+2 910 €-931 €
19+1 979 €+3 061 €-1 082 €
20+1 979 €+3 216 €-1 237 €
21+1 979 €+3 375 €-1 396 €
22+1 979 €+3 539 €-1 560 €
23+1 979 €+3 707 €-1 728 €
24+1 979 €+3 879 €-1 900 €
25+1 979 €+4 055 €-2 076 €
Total+49 475 €+47 845 €+1 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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