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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleLamagdelaine (46)
Surface262m²
Coût Total373 776€
Loyer Annuel32 134€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+462€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 950 €
Surface : 262 m²
Prix au m² : 934,92 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 262 m², Bâtiment de 1 étage, 9 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel gaz, 2 Parkings, Terrain de 3508 m²

Jolie maison en pierre avec beaucoup de charme, d'environ 262 m² hab plus 163 m² de dépendances, située sur un terrain d'env 3508 m². Cette maison comprend 9 pièces principales dont 6 chbres, 1 SDB, 1 SDE, 3 wc dont 1 séparé, 1 cuisine aménagée, dépendances en pierre comprenant garage. Rénovation partielle à prévoir. Beau potentiel

Ville : Lamagdelaine
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46090
Coordonnées : 44.481760, 1.488440
Total : 373 776€
Prix d'acquisition : 244 950€
Travaux : 109 230€
Valeur du bien : 354 180€
Frais de notaire : 19 596€
Coût estimé : 19 596€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 262m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 12.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2678€/mois
Loyer annuel estimé : 32134€/an
Fourchette totale : 2121€ - 3380€/mois
Fourchette annuelle : 25454€ - 40566€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :373 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 839,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :109,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 948,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 011,18€
Coût de l'assurance :32 705,40€
Taxe foncière : 3 213,36€/an
Soit par mois : 267,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 677,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 216,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :461,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 262 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 262 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 230 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 480€
    Isolation toiture/combles: 262 m² × 40€/m² = 10480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:38 400€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1200€/fenêtre = 38400€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Chambres:5 850€
    Parquet flottant: 90 m² × 65€/m² = 5850€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 8000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (prix moyen incluant installation)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 3000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamagdelaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 64 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 134 €/an
Calcul : 2 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 373 776 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 308 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 076 €
Revenus locatifs : +32 134 €
Charges déductibles : -126 076 €
Résultat foncier Année 1 : -93 942 €(Déficit de 93 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 846 €/an
Revenus locatifs : +32 134 €
Charges déductibles : -16 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 288 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72541.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 218 €(65% de 244 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 790 €/an
Calcul : 159 218 € × 3,636% = 5 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 134 €126 088 €12 336 €-93 954 €21 400 €72 554 €72 554 €
232 776 €16 527 €12 006 €16 249 €--56 305 €
333 432 €16 186 €11 664 €17 246 €--39 059 €
434 100 €15 833 €11 311 €18 267 €--20 792 €
534 782 €15 468 €10 946 €19 314 €--1 477 €
635 478 €15 091 €10 569 €20 387 €---
736 188 €14 701 €10 179 €21 487 €---
836 911 €14 297 €9 776 €22 614 €---
937 650 €13 880 €9 359 €23 769 €---
1038 403 €13 449 €8 928 €24 954 €---
1139 171 €13 003 €8 482 €26 167 €---
1239 954 €12 542 €8 021 €27 412 €---
1340 753 €12 066 €7 544 €28 687 €---
1441 568 €11 573 €7 052 €29 995 €---
1542 400 €11 064 €6 542 €31 336 €---
1643 248 €10 537 €6 015 €32 711 €---
1744 113 €9 992 €5 471 €34 120 €---
1844 995 €9 429 €4 908 €35 565 €---
1945 895 €8 847 €4 326 €37 047 €---
2046 813 €8 245 €3 724 €38 567 €---
2147 749 €7 623 €3 102 €40 126 €---
2248 704 €6 980 €2 458 €41 724 €---
2349 678 €6 315 €1 793 €43 363 €---
2450 672 €5 627 €1 105 €45 045 €---
2551 685 €4 916 €394 €46 769 €---
TOTAL1 029 250 €400 281 €178 011 €628 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 628 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 748 €-6 420 €+13 168 €
2+6 748 €0 €+6 748 €
3+6 748 €0 €+6 748 €
4+6 748 €0 €+6 748 €
5+6 748 €0 €+6 748 €
6+6 748 €+5 673 €+1 075 €
7+6 748 €+6 446 €+302 €
8+6 748 €+6 784 €-36 €
9+6 748 €+7 131 €-383 €
10+6 748 €+7 486 €-738 €
11+6 748 €+7 850 €-1 102 €
12+6 748 €+8 224 €-1 476 €
13+6 748 €+8 606 €-1 858 €
14+6 748 €+8 999 €-2 251 €
15+6 748 €+9 401 €-2 653 €
16+6 748 €+9 813 €-3 065 €
17+6 748 €+10 236 €-3 488 €
18+6 748 €+10 670 €-3 922 €
19+6 748 €+11 114 €-4 366 €
20+6 748 €+11 570 €-4 822 €
21+6 748 €+12 038 €-5 290 €
22+6 748 €+12 517 €-5 769 €
23+6 748 €+13 009 €-6 261 €
24+6 748 €+13 513 €-6 765 €
25+6 748 €+14 031 €-7 283 €
Total+168 700 €+188 691 €+-19 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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