Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 107 m²

VilleDol-de-Bretagne (35)
Surface107m²
Coût Total160 760€
Loyer Annuel12 617€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 906,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 107 m²

REF : AS 17773 PRIX NEGOCIE : 97.000€ HAI MAISON DOL DE BRETAGNE MITOYENNE POTENTIEL DE 120M2

Venez découvrir cette charmante maison en pierre mitoyenne d'un côté en sortie de Dol de Bretagne dont le potentiel saura vous séduire.

Au rez-de-chaussée, une entrée vient desservir une cuisine, une salle à manger, une chambre, une salle de bain et un WC séparé. A l'étage : un palier vient desservir deux chambres dont une en enfilade, une salle d'eau, un WC séparé et une pièce supplémentaire à aménager d'une superficie de 13m² conférant à la maison un potentiel de 120m². Un garage de 12m² vient compléter le bien, le tout sur une parcelle de 193m².

CLASSE ENERGIE : E (320 Kwh/m²/an) CLASSE CLIMAT: C (12 kg CO²/m²/an) - Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3140 € et 4280€.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : [URL masquée pour votre sécurité]

Toutes nos annonces sur [URL masquée pour votre sécurité] (Honoraires charges vendeur*)

Surface : 107 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/06/2025

Consommation énergie primaire : 320 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 168 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 150 € et 4 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Dol-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.544290, -1.744014
Total : 160 760€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 153 000€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.83€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12617€/an
Fourchette totale : 835€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 10021€ - 15885€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 515,76 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 186 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-172 186€ (-64.0%)
Marge achat-revente :108 426€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,51€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 832,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 588,04€
Coût de l'assurance :11 253,20€
Taxe foncière : 1 261,70€/an
Soit par mois : 105,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:7 000€
    Isolation combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€, Main d'œuvre: 580€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde (1 chambre):4 200€
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Électricité: 800€, Peinture: 400€, Parquet: 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rénovation lourde (2 chambres):8 400€
    Rénovation 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Électricité: 1600€, Peinture: 800€, Parquet: 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dol-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 617 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 076 €
Revenus locatifs : +12 617 €
Charges déductibles : -63 076 €
Résultat foncier Année 1 : -50 459 €(Déficit de 50 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 076 €/an
Revenus locatifs : +12 617 €
Charges déductibles : -7 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29059.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 617 €63 081 €5 370 €-50 464 €21 400 €29 064 €29 064 €
212 869 €6 938 €5 227 €5 931 €--23 134 €
313 127 €6 791 €5 079 €6 336 €--16 797 €
413 389 €6 638 €4 926 €6 752 €--10 046 €
513 657 €6 479 €4 768 €7 178 €--2 868 €
613 930 €6 316 €4 604 €7 614 €---
714 209 €6 147 €4 435 €8 062 €---
814 493 €5 972 €4 260 €8 521 €---
914 783 €5 790 €4 079 €8 992 €---
1015 078 €5 603 €3 891 €9 475 €---
1115 380 €5 410 €3 698 €9 971 €---
1215 688 €5 209 €3 497 €10 478 €---
1316 001 €5 002 €3 290 €10 999 €---
1416 321 €4 788 €3 076 €11 534 €---
1516 648 €4 566 €2 854 €12 082 €---
1616 981 €4 337 €2 625 €12 644 €---
1717 320 €4 099 €2 388 €13 221 €---
1817 667 €3 854 €2 142 €13 813 €---
1918 020 €3 600 €1 889 €14 420 €---
2018 381 €3 338 €1 626 €15 043 €---
2118 748 €3 066 €1 355 €15 682 €---
2219 123 €2 786 €1 074 €16 337 €---
2319 506 €2 495 €783 €17 010 €---
2419 896 €2 195 €483 €17 701 €---
2520 294 €1 884 €172 €18 410 €---
TOTAL404 126 €176 384 €77 588 €227 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-6 420 €+9 070 €
2+2 650 €0 €+2 650 €
3+2 650 €0 €+2 650 €
4+2 650 €0 €+2 650 €
5+2 650 €0 €+2 650 €
6+2 650 €+1 424 €+1 226 €
7+2 650 €+2 419 €+231 €
8+2 650 €+2 556 €+94 €
9+2 650 €+2 698 €-48 €
10+2 650 €+2 843 €-193 €
11+2 650 €+2 991 €-341 €
12+2 650 €+3 144 €-494 €
13+2 650 €+3 300 €-650 €
14+2 650 €+3 460 €-810 €
15+2 650 €+3 625 €-975 €
16+2 650 €+3 793 €-1 143 €
17+2 650 €+3 966 €-1 316 €
18+2 650 €+4 144 €-1 494 €
19+2 650 €+4 326 €-1 676 €
20+2 650 €+4 513 €-1 863 €
21+2 650 €+4 705 €-2 055 €
22+2 650 €+4 901 €-2 251 €
23+2 650 €+5 103 €-2 453 €
24+2 650 €+5 310 €-2 660 €
25+2 650 €+5 523 €-2 873 €
Total+66 250 €+68 323 €+-2 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →