Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VillePlumieux (22)
Surface167.6m²
Coût Total232 604€
Loyer Annuel15 484€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 480 €
Surface : 167.6 m²
Prix au m² : 933,65 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 5 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Belle longère en pierres, mitoyenne d'un côté, comprenant en rez de chaussée, une cuisine meublée/équipée, une salle à manger, salle et salon cheminée insert (ouvertures traversantes), wc, salle d'eau, placard, chaufferie/buanderie, ancienne cuisine ; étage en partie sur dalle et en partie sur plancher de cinq chambres, salle d'eau, wc, grenier. A suivre deux anciens logements d'environ 40 m2 chacun (une pièce, douche, wc et grenier au-dessus). Cour et jardin pour 2227 m2. Tout à l'égout.

Ville : Plumieux
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.106967, -2.594004
Total : 232 604€
Prix d'acquisition : 156 480€
Travaux : 63 606€
Valeur du bien : 220 086€
Frais de notaire : 12 518€
Coût estimé : 12 518€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167.6m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15484€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1656€/mois
Fourchette annuelle : 12065€ - 19870€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :602,79 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 028 €
Prix d'achat :156 480 €
Décote à l'achat :+55 452€ (+54.9%)
Marge achat-revente :-131 576€ (-130.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 219,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 005,87€
Coût de l'assurance :20 352,85€
Taxe foncière : 1 548,36€/an
Soit par mois : 129,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167.6 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167.6 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 606 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 056€
    Isolation toiture/combles: 167.6 m² × 60€/m² = 10056€, Main d'œuvre: 24€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plumieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 856€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 484 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 604 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 606 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 776 €
Revenus locatifs : +15 484 €
Charges déductibles : -73 776 €
Résultat foncier Année 1 : -58 293 €(Déficit de 58 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 170 €/an
Revenus locatifs : +15 484 €
Charges déductibles : -10 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36892.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 712 €(65% de 156 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 699 €/an
Calcul : 101 712 € × 3,636% = 3 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 484 €73 784 €7 815 €-58 300 €21 400 €36 900 €36 900 €
215 793 €9 970 €7 608 €5 823 €--31 078 €
316 109 €9 756 €7 393 €6 353 €--24 724 €
416 431 €9 534 €7 171 €6 898 €--17 826 €
516 760 €9 304 €6 941 €7 456 €--10 370 €
617 095 €9 066 €6 704 €8 029 €--2 341 €
717 437 €8 820 €6 458 €8 617 €---
817 786 €8 566 €6 203 €9 220 €---
918 141 €8 303 €5 940 €9 839 €---
1018 504 €8 030 €5 668 €10 474 €---
1118 874 €7 749 €5 386 €11 126 €---
1219 252 €7 457 €5 095 €11 795 €---
1319 637 €7 156 €4 793 €12 481 €---
1420 030 €6 844 €4 481 €13 186 €---
1520 430 €6 521 €4 159 €13 909 €---
1620 839 €6 187 €3 825 €14 651 €---
1721 256 €5 842 €3 480 €15 414 €---
1821 681 €5 485 €3 122 €16 196 €---
1922 114 €5 115 €2 753 €16 999 €---
2022 557 €4 733 €2 370 €17 824 €---
2123 008 €4 337 €1 975 €18 670 €---
2223 468 €3 928 €1 566 €19 540 €---
2323 937 €3 505 €1 142 €20 433 €---
2424 416 €3 067 €704 €21 349 €---
2524 904 €2 614 €251 €22 291 €---
TOTAL495 944 €235 674 €113 006 €260 270 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 252 €-6 420 €+9 672 €
2+3 252 €0 €+3 252 €
3+3 252 €0 €+3 252 €
4+3 252 €0 €+3 252 €
5+3 252 €0 €+3 252 €
6+3 252 €0 €+3 252 €
7+3 252 €+1 883 €+1 369 €
8+3 252 €+2 766 €+486 €
9+3 252 €+2 952 €+300 €
10+3 252 €+3 142 €+110 €
11+3 252 €+3 338 €-86 €
12+3 252 €+3 538 €-286 €
13+3 252 €+3 744 €-492 €
14+3 252 €+3 956 €-704 €
15+3 252 €+4 173 €-921 €
16+3 252 €+4 395 €-1 143 €
17+3 252 €+4 624 €-1 372 €
18+3 252 €+4 859 €-1 607 €
19+3 252 €+5 100 €-1 848 €
20+3 252 €+5 347 €-2 095 €
21+3 252 €+5 601 €-2 349 €
22+3 252 €+5 862 €-2 610 €
23+3 252 €+6 130 €-2 878 €
24+3 252 €+6 405 €-3 153 €
25+3 252 €+6 687 €-3 435 €
Total+81 300 €+78 081 €+3 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →