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Appartement t4 disponible

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface76m²
Coût Total132 200€
Loyer Annuel10 287€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 513,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Tres belle appartement, a vendre libres de suite climatisé place de parking privé cave, petite copropriété de douze résidents. Professionnel merci de pas me déranger. Pour personne ayant les moyens me faites pas perdre mon temps. Ni le vôtre 1200e foncier Taxe d habitations 800e Eau comprise dans les charges.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.852900, 4.398210
Total : 132 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10287€/an
Fourchette totale : 677€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8119€ - 13033€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 378,41 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 759 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+10 241€ (+9.8%)
Marge achat-revente :-27 441€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,58€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 693,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 069,61€
Coût de l'assurance :14 872,50€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 857,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture usée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée dans le salon
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée/couloir
Quantité: 1 entrée/couloir
Raison: État 3/5 - Peinture usée dans l'entrée/couloir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 287 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 036 €
Revenus locatifs : +10 287 €
Charges déductibles : -14 036 €
Résultat foncier Année 1 : -3 749 €(Déficit de 3 749 €)
Imputable sur revenu global : 3 749 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 036 €/an
Revenus locatifs : +10 287 €
Charges déductibles : -6 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 251 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 287 €14 040 €4 245 €-3 753 €3 753 €--
210 492 €5 925 €4 130 €4 567 €---
310 702 €5 806 €4 011 €4 896 €---
410 916 €5 683 €3 888 €5 233 €---
511 134 €5 557 €3 762 €5 578 €---
611 357 €5 426 €3 631 €5 932 €---
711 584 €5 290 €3 495 €6 294 €---
811 816 €5 151 €3 356 €6 665 €---
912 052 €5 006 €3 211 €7 046 €---
1012 293 €4 857 €3 062 €7 436 €---
1112 539 €4 703 €2 908 €7 836 €---
1212 790 €4 544 €2 749 €8 246 €---
1313 046 €4 380 €2 585 €8 666 €---
1413 307 €4 210 €2 415 €9 097 €---
1513 573 €4 035 €2 240 €9 538 €---
1613 844 €3 854 €2 059 €9 991 €---
1714 121 €3 666 €1 872 €10 455 €---
1814 404 €3 473 €1 678 €10 931 €---
1914 692 €3 273 €1 479 €11 418 €---
2014 986 €3 067 €1 272 €11 918 €---
2115 285 €2 854 €1 059 €12 431 €---
2215 591 €2 634 €839 €12 957 €---
2315 903 €2 407 €612 €13 496 €---
2416 221 €2 172 €377 €14 049 €---
2516 545 €1 929 €134 €14 616 €---
TOTAL329 481 €113 942 €61 070 €215 539 €3 753 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 126 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 160 €-1 126 €+3 286 €
2+2 160 €+1 370 €+790 €
3+2 160 €+1 469 €+691 €
4+2 160 €+1 570 €+590 €
5+2 160 €+1 673 €+487 €
6+2 160 €+1 779 €+381 €
7+2 160 €+1 888 €+272 €
8+2 160 €+2 000 €+160 €
9+2 160 €+2 114 €+46 €
10+2 160 €+2 231 €-71 €
11+2 160 €+2 351 €-191 €
12+2 160 €+2 474 €-314 €
13+2 160 €+2 600 €-440 €
14+2 160 €+2 729 €-569 €
15+2 160 €+2 861 €-701 €
16+2 160 €+2 997 €-837 €
17+2 160 €+3 136 €-976 €
18+2 160 €+3 279 €-1 119 €
19+2 160 €+3 425 €-1 265 €
20+2 160 €+3 575 €-1 415 €
21+2 160 €+3 729 €-1 569 €
22+2 160 €+3 887 €-1 727 €
23+2 160 €+4 049 €-1 889 €
24+2 160 €+4 215 €-2 055 €
25+2 160 €+4 385 €-2 225 €
Total+54 000 €+64 662 €+-10 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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