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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface79
Coût Total237 060
Loyer Annuel16 465
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 272,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS 125 BRIAND NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - LIVRY GARGAN (93190)


LIVRY GARGAN,  dans un immeuble avec ascenseur, appartement T4 situé au troisième étage comprenant :une entrée, une cuisine, un séjour avec balcon, un débarras, un dégagement, une salle de bains, un WC et trois chambres. Le bien dispose également d'un parking en sous sol et d'une cave. Contacter le service commercial au [Coordonnées masquées]


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SAS 125 BRIAND NOTAIRES - Notaires à Livry-Gargan - N° SIRET : 32774630100016


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Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 235 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/07/2022

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 610 € et 2 240 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.903404, 2.519902
Total : 237 060
Prix d'acquisition : 179 500
Travaux : 43 200
Valeur du bien : 222 700
Frais de notaire : 14 360
Coût estimé : 14 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1372€/mois
Loyer annuel estimé : 16465€/an
Fourchette totale : 1108€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 13293€ - 20394€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 240,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 412,92
Coût de l'assurance :20 742,75
Taxe foncière : 1 646,51€/an
Soit par mois : 137,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 372,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Calcul : 1 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 060 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 587
Revenus locatifs : +16 465
Charges déductibles : -53 587
Résultat foncier Année 1 : -37 122(Déficit de 37 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 722
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 387 €/an
Revenus locatifs : +16 465
Charges déductibles : -10 387
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15721.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 46553 5947 918-37 12921 400 €15 729 €15 729 €
216 79410 1837 7076 611--9 118 €
317 1309 9657 4897 165--1 954 €
417 4739 7407 2647 733---
517 8229 5077 0308 316---
618 1799 2656 7898 913---
718 5429 0166 5409 527---
818 9138 7586 28110 156---
919 2918 4916 01410 801---
1019 6778 2155 73811 463---
1120 0717 9295 45312 142---
1220 4727 6335 15712 839---
1320 8827 3284 85213 554---
1421 2997 0124 53614 288---
1521 7256 6854 20915 040---
1622 1606 3473 87115 813---
1722 6035 9973 52116 606---
1823 0555 6353 15917 420---
1923 5165 2612 78518 255---
2023 9874 8742 39819 112---
2124 4664 4741 99819 993---
2224 9564 0601 58320 896---
2325 4553 6311 15521 823---
2425 9643 18871222 775---
2526 4832 73025423 753---
TOTAL527 381219 518114 413307 86321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 863
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 458-6 420+9 878
2+3 4580+3 458
3+3 4580+3 458
4+3 458+1 734+1 724
5+3 458+2 495+963
6+3 458+2 674+784
7+3 458+2 858+600
8+3 458+3 047+411
9+3 458+3 240+218
10+3 458+3 439+19
11+3 458+3 643-185
12+3 458+3 852-394
13+3 458+4 066-608
14+3 458+4 286-828
15+3 458+4 512-1 054
16+3 458+4 744-1 286
17+3 458+4 982-1 524
18+3 458+5 226-1 768
19+3 458+5 477-2 019
20+3 458+5 734-2 276
21+3 458+5 998-2 540
22+3 458+6 269-2 811
23+3 458+6 547-3 089
24+3 458+6 833-3 375
25+3 458+7 126-3 668
Total+86 450+92 359+-5 909
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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