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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface79m²
Coût Total237 060€
Loyer Annuel16 465€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 272,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS 125 BRIAND NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - LIVRY GARGAN (93190)


LIVRY GARGAN,  dans un immeuble avec ascenseur, appartement T4 situé au troisième étage comprenant :une entrée, une cuisine, un séjour avec balcon, un débarras, un dégagement, une salle de bains, un WC et trois chambres. Le bien dispose également d'un parking en sous sol et d'une cave. Contacter le service commercial au [Coordonnées masquées]


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SAS 125 BRIAND NOTAIRES - Notaires à Livry-Gargan - N° SIRET : 32774630100016


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Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 235 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/07/2022

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 610 € et 2 240 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.903404, 2.519902
Total : 237 060€
Prix d'acquisition : 179 500€
Travaux : 43 200€
Valeur du bien : 222 700€
Frais de notaire : 14 360€
Coût estimé : 14 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1372€/mois
Loyer annuel estimé : 16465€/an
Fourchette totale : 1108€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 13293€ - 20394€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 240,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 412,92€
Coût de l'assurance :20 742,75€
Taxe foncière : 1 646,51€/an
Soit par mois : 137,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 372,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 377,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Calcul : 1 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 587 €
Revenus locatifs : +16 465 €
Charges déductibles : -53 587 €
Résultat foncier Année 1 : -37 122 €(Déficit de 37 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 722 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 387 €/an
Revenus locatifs : +16 465 €
Charges déductibles : -10 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15721.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 465 €53 594 €7 918 €-37 129 €21 400 €15 729 €15 729 €
216 794 €10 183 €7 707 €6 611 €--9 118 €
317 130 €9 965 €7 489 €7 165 €--1 954 €
417 473 €9 740 €7 264 €7 733 €---
517 822 €9 507 €7 030 €8 316 €---
618 179 €9 265 €6 789 €8 913 €---
718 542 €9 016 €6 540 €9 527 €---
818 913 €8 758 €6 281 €10 156 €---
919 291 €8 491 €6 014 €10 801 €---
1019 677 €8 215 €5 738 €11 463 €---
1120 071 €7 929 €5 453 €12 142 €---
1220 472 €7 633 €5 157 €12 839 €---
1320 882 €7 328 €4 852 €13 554 €---
1421 299 €7 012 €4 536 €14 288 €---
1521 725 €6 685 €4 209 €15 040 €---
1622 160 €6 347 €3 871 €15 813 €---
1722 603 €5 997 €3 521 €16 606 €---
1823 055 €5 635 €3 159 €17 420 €---
1923 516 €5 261 €2 785 €18 255 €---
2023 987 €4 874 €2 398 €19 112 €---
2124 466 €4 474 €1 998 €19 993 €---
2224 956 €4 060 €1 583 €20 896 €---
2325 455 €3 631 €1 155 €21 823 €---
2425 964 €3 188 €712 €22 775 €---
2526 483 €2 730 €254 €23 753 €---
TOTAL527 381 €219 518 €114 413 €307 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 458 €-6 420 €+9 878 €
2+3 458 €0 €+3 458 €
3+3 458 €0 €+3 458 €
4+3 458 €+1 734 €+1 724 €
5+3 458 €+2 495 €+963 €
6+3 458 €+2 674 €+784 €
7+3 458 €+2 858 €+600 €
8+3 458 €+3 047 €+411 €
9+3 458 €+3 240 €+218 €
10+3 458 €+3 439 €+19 €
11+3 458 €+3 643 €-185 €
12+3 458 €+3 852 €-394 €
13+3 458 €+4 066 €-608 €
14+3 458 €+4 286 €-828 €
15+3 458 €+4 512 €-1 054 €
16+3 458 €+4 744 €-1 286 €
17+3 458 €+4 982 €-1 524 €
18+3 458 €+5 226 €-1 768 €
19+3 458 €+5 477 €-2 019 €
20+3 458 €+5 734 €-2 276 €
21+3 458 €+5 998 €-2 540 €
22+3 458 €+6 269 €-2 811 €
23+3 458 €+6 547 €-3 089 €
24+3 458 €+6 833 €-3 375 €
25+3 458 €+7 126 €-3 668 €
Total+86 450 €+92 359 €+-5 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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