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Appartement 5 pièces 91 m²

Bien expiré
VilleThiais (94)
Surface91
Coût Total328 472
Loyer Annuel19 662
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-255
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 254 400 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 795,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 91 m²

Uniquement dans votre agence l'ADRESSE de THIAIS ! Appartement familial lumineux avec balcon filant . Situé au Pavé de Grignon, nous vous proposons ce grand appartement familial de 5 pièces qui offre une surface généreuse de 90.86 m² sans vis-à-vis, garantissant tranquillité et intimité.

L'espace de vie se compose d'un double séjour convivial lumineux comprenant une salle à manger et un salon (pouvant également être aménagé en une 4 ème chambre) et d'une grande cuisine indépendante. Ces trois pièces principales orientées Sud ouvrent directement sur le balcon de 11 m², idéal pour profiter des beaux jours.

L'appartement dispose de trois belles chambres, parfaites pour accueillir une famille. Sa configuration fonctionnelle et sa luminosité naturelle en font un lieu de vie agréable au quotidien. .Il dispose également d'une salle d'eau et d'une salle de bain pour correspondre aux besoins d'une famille. De multiples placards rendent cette appartement très facile à vivre au quotidien.

À proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports en commun, ce bien allie confort et praticité.

Cet appartement bénéficie d'une place de parking sécurisée ainsi que d'une cave, venant parfaire l'ensemble.

Venez le découvrir sans tarder !

Surface : 91 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 400 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2026

Consommation énergie primaire : 170 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.758343, 2.402194
Total : 328 472
Prix d'acquisition : 254 400
Travaux : 53 720
Valeur du bien : 308 120
Frais de notaire : 20 352
Coût estimé : 20 352
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 18.01€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 22.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19662€/an
Fourchette totale : 1338€ - 2007€/mois
Fourchette annuelle : 16050€ - 24088€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 472
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 633,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :95,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 729,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 685,21
Coût de l'assurance :28 741,30
Taxe foncière : 1 966,25€/an
Soit par mois : 163,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 638,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 893,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage, sinon pas de travaux nécessaires.
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 720(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Remplacement fenêtres (9 fenêtres): 9 × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 3600€
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs/plafonds (36 m²): 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds salon (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds salle à manger (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiais (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 662 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 472 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 150 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 992
Revenus locatifs : +19 662
Charges déductibles : -67 992
Résultat foncier Année 1 : -48 330(Déficit de 48 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 930
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 272 €/an
Revenus locatifs : +19 662
Charges déductibles : -14 272
Résultat foncier Années 2+ : 5 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26929.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 254 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 360(65% de 254 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 013 €/an
Calcul : 165 360 € × 3,636% = 6 013
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 66268 00311 167-48 34121 400 €26 941 €26 941 €
220 05613 98810 8726 068--20 873 €
320 45713 68310 5676 774--14 099 €
420 86613 36710 2517 499--6 600 €
521 28313 0409 9248 243---
621 70912 7029 5869 007---
722 14312 3529 2369 792---
822 58611 9898 87310 597---
923 03811 6148 49811 424---
1023 49811 2268 11012 273---
1123 96810 8247 70813 144---
1224 44810 4087 29214 040---
1324 9379 9786 86214 959---
1425 4369 5336 41715 903---
1525 9449 0725 95616 873---
1626 4638 5955 47917 869---
1726 9928 1014 98518 892---
1827 5327 5904 47419 942---
1928 0837 0613 94521 022---
2028 6456 5143 39822 131---
2129 2175 9472 83123 270---
2229 8025 3612 24524 441---
2330 3984 7541 63825 644---
2431 0064 1261 01026 879---
2531 6263 47636028 149---
TOTAL629 796293 303161 685336 49321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 493
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 129-6 420+10 549
2+4 1290+4 129
3+4 1290+4 129
4+4 1290+4 129
5+4 129+493+3 636
6+4 129+2 702+1 427
7+4 129+2 937+1 192
8+4 129+3 179+950
9+4 129+3 427+702
10+4 129+3 682+447
11+4 129+3 943+186
12+4 129+4 212-83
13+4 129+4 488-359
14+4 129+4 771-642
15+4 129+5 062-933
16+4 129+5 361-1 232
17+4 129+5 667-1 538
18+4 129+5 983-1 854
19+4 129+6 307-2 178
20+4 129+6 639-2 510
21+4 129+6 981-2 852
22+4 129+7 332-3 203
23+4 129+7 693-3 564
24+4 129+8 064-3 935
25+4 129+8 445-4 316
Total+103 225+100 948+2 277
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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