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Appartement 4 pièces 145 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface145m²
Coût Total241 752€
Loyer Annuel17 810€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 254,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 145 m² - Appartement 4 pièces 145 m²

Maison disponible à la visite. Votre agence BIENS IMMOBILIERS, vous propose à la vente, cette maison située à proximité de Bergerac. Maison composée d'une pièce de vie avec cuisine, de 3 vastes chambres dont une suite parentale de 20m2 avec baignoire, d'une salle d'eau et deux WC. Terrain d'environ 451m2 avec piscine. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Contactez-nous au [Coordonnées masquées] ou venez nous retrouver au 68 bis rue clairat à Bergerac. Découvrez tous nos biens sur notre SITE INTERNET : [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 145 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/03/2022

Consommation énergie primaire : 192 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.852016, 0.494458
Total : 241 752€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 227 200€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1484€/mois
Loyer annuel estimé : 17810€/an
Fourchette totale : 1102€ - 1998€/mois
Fourchette annuelle : 13230€ - 23977€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 202,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :70,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 273,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 998,64€
Coût de l'assurance :21 153,30€
Taxe foncière : 1 781,04€/an
Soit par mois : 148,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 145 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€ = 10400€ (pose comprise)
  • Chambres:3 000€
    Peinture chambres: 34 m² × 80€/m² = 2720€, Main d'œuvre: 280€
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 810 €/an
Calcul : 1 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 752 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 138 €
Revenus locatifs : +17 810 €
Charges déductibles : -56 138 €
Résultat foncier Année 1 : -38 328 €(Déficit de 38 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 838 €/an
Revenus locatifs : +17 810 €
Charges déductibles : -10 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16927.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 810 €56 146 €8 219 €-38 336 €21 400 €16 936 €16 936 €
218 167 €10 629 €8 002 €7 538 €--9 398 €
318 530 €10 404 €7 777 €8 126 €--1 273 €
418 901 €10 172 €7 545 €8 729 €---
519 279 €9 931 €7 304 €9 347 €---
619 664 €9 682 €7 055 €9 982 €---
720 057 €9 425 €6 797 €10 633 €---
820 459 €9 158 €6 531 €11 301 €---
920 868 €8 882 €6 255 €11 986 €---
1021 285 €8 596 €5 969 €12 689 €---
1121 711 €8 300 €5 673 €13 411 €---
1222 145 €7 994 €5 367 €14 151 €---
1322 588 €7 678 €5 050 €14 910 €---
1423 040 €7 350 €4 723 €15 690 €---
1523 501 €7 010 €4 383 €16 490 €---
1623 971 €6 659 €4 032 €17 311 €---
1724 450 €6 296 €3 669 €18 154 €---
1824 939 €5 920 €3 293 €19 019 €---
1925 438 €5 531 €2 904 €19 907 €---
2025 946 €5 128 €2 501 €20 819 €---
2126 465 €4 711 €2 084 €21 754 €---
2226 995 €4 280 €1 652 €22 715 €---
2327 535 €3 833 €1 206 €23 702 €---
2428 085 €3 371 €744 €24 714 €---
2528 647 €2 892 €265 €25 754 €---
TOTAL570 474 €229 978 €118 999 €340 496 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 740 €-6 420 €+10 160 €
2+3 740 €0 €+3 740 €
3+3 740 €0 €+3 740 €
4+3 740 €+2 237 €+1 503 €
5+3 740 €+2 804 €+936 €
6+3 740 €+2 995 €+745 €
7+3 740 €+3 190 €+550 €
8+3 740 €+3 390 €+350 €
9+3 740 €+3 596 €+144 €
10+3 740 €+3 807 €-67 €
11+3 740 €+4 023 €-283 €
12+3 740 €+4 245 €-505 €
13+3 740 €+4 473 €-733 €
14+3 740 €+4 707 €-967 €
15+3 740 €+4 947 €-1 207 €
16+3 740 €+5 193 €-1 453 €
17+3 740 €+5 446 €-1 706 €
18+3 740 €+5 706 €-1 966 €
19+3 740 €+5 972 €-2 232 €
20+3 740 €+6 246 €-2 506 €
21+3 740 €+6 526 €-2 786 €
22+3 740 €+6 815 €-3 075 €
23+3 740 €+7 110 €-3 370 €
24+3 740 €+7 414 €-3 674 €
25+3 740 €+7 726 €-3 986 €
Total+93 500 €+102 149 €+-8 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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