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Maison 5 pièces 91 m²

VilleHenvic (29)
Surface91
Coût Total103 584
Loyer Annuel9 752
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 84 800 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 931,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 91 m²

REFERENCE ANNONCE : 25211 - A vendre maison à HENVIC dans le Finistère. Maison à rénover élevée sur cave comprenant : entrée, cuisine, séjour, quatre chambres, salle d'eau et w.c. Chauffage électrique. Fenêtre double vitrage. Terrain de 550 m2.

Prévoir travaux de rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 91 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2025

Consommation énergie primaire : 556.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 812 € et 5 158 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Henvic
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29670
Coordonnées : 48.647960, -3.949254
Total : 103 584
Prix d'acquisition : 84 800
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 96 800
Frais de notaire : 6 784
Coût estimé : 6 784
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9752€/an
Fourchette totale : 628€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 7541€ - 12611€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 590,91 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 773
Prix d'achat :84 800
Décote à l'achat :-59 973 (-41.4%)
Marge achat-revente :41 189€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 584
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 535,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 179,01
Coût de l'assurance :8 804,64
Taxe foncière : 975,17€/an
Soit par mois : 81,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquets usés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 752 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 584 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 671
Revenus locatifs : +9 752
Charges déductibles : -16 671
Résultat foncier Année 1 : -6 919(Déficit de 6 919 €)
Imputable sur revenu global : 6 919
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 671 €/an
Revenus locatifs : +9 752
Charges déductibles : -4 671
Résultat foncier Années 2+ : 5 081 €/an
Prix d'achat du bien : 84 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 75216 6743 347-6 9226 922 €--
29 9474 5843 2565 363---
310 1464 4903 1635 656---
410 3494 3943 0665 955---
510 5564 2942 9676 262---
610 7674 1912 8636 576---
710 9824 0842 7576 898---
811 2023 9742 6477 227---
911 4263 8612 5337 565---
1011 6543 7432 4167 911---
1111 8873 6222 2958 265---
1212 1253 4972 1698 628---
1312 3683 3672 0409 000---
1412 6153 2331 9069 381---
1512 8673 0951 7689 772---
1613 1252 9521 62510 172---
1713 3872 8051 47710 582---
1813 6552 6521 32511 002---
1913 9282 4951 16711 433---
2014 2062 3321 00511 874---
2114 4912 16483712 327---
2214 7801 99066312 790---
2315 0761 81148313 265---
2415 3771 62529813 752---
2515 6851 43410614 252---
TOTAL312 35193 36348 179218 9886 922Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 077
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 988
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 048-2 077+4 125
2+2 048+1 609+439
3+2 048+1 697+351
4+2 048+1 787+261
5+2 048+1 879+169
6+2 048+1 973+75
7+2 048+2 069-21
8+2 048+2 168-120
9+2 048+2 269-221
10+2 048+2 373-325
11+2 048+2 480-432
12+2 048+2 589-541
13+2 048+2 700-652
14+2 048+2 814-766
15+2 048+2 932-884
16+2 048+3 052-1 004
17+2 048+3 175-1 127
18+2 048+3 301-1 253
19+2 048+3 430-1 382
20+2 048+3 562-1 514
21+2 048+3 698-1 650
22+2 048+3 837-1 789
23+2 048+3 980-1 932
24+2 048+4 126-2 078
25+2 048+4 275-2 227
Total+51 200+65 696+-14 496
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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