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Maison 5 pièces 91 m²

VilleHenvic (29)
Surface91m²
Coût Total103 584€
Loyer Annuel9 752€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 84 800 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 931,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 91 m²

REFERENCE ANNONCE : 25211 - A vendre maison à HENVIC dans le Finistère. Maison à rénover élevée sur cave comprenant : entrée, cuisine, séjour, quatre chambres, salle d'eau et w.c. Chauffage électrique. Fenêtre double vitrage. Terrain de 550 m2.

Prévoir travaux de rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 91 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2025

Consommation énergie primaire : 556.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 812 € et 5 158 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Henvic
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29670
Coordonnées : 48.647960, -3.949254
Total : 103 584€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 96 800€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9752€/an
Fourchette totale : 628€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 7541€ - 12611€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 590,91 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 773 €
Prix d'achat :84 800 €
Décote à l'achat :-59 973€ (-41.4%)
Marge achat-revente :41 189€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 584€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 535,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 179,01€
Coût de l'assurance :8 804,64€
Taxe foncière : 975,17€/an
Soit par mois : 81,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquets usés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 752 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 584 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 671 €
Revenus locatifs : +9 752 €
Charges déductibles : -16 671 €
Résultat foncier Année 1 : -6 919 €(Déficit de 6 919 €)
Imputable sur revenu global : 6 919 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 671 €/an
Revenus locatifs : +9 752 €
Charges déductibles : -4 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 081 €/an
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 752 €16 674 €3 347 €-6 922 €6 922 €--
29 947 €4 584 €3 256 €5 363 €---
310 146 €4 490 €3 163 €5 656 €---
410 349 €4 394 €3 066 €5 955 €---
510 556 €4 294 €2 967 €6 262 €---
610 767 €4 191 €2 863 €6 576 €---
710 982 €4 084 €2 757 €6 898 €---
811 202 €3 974 €2 647 €7 227 €---
911 426 €3 861 €2 533 €7 565 €---
1011 654 €3 743 €2 416 €7 911 €---
1111 887 €3 622 €2 295 €8 265 €---
1212 125 €3 497 €2 169 €8 628 €---
1312 368 €3 367 €2 040 €9 000 €---
1412 615 €3 233 €1 906 €9 381 €---
1512 867 €3 095 €1 768 €9 772 €---
1613 125 €2 952 €1 625 €10 172 €---
1713 387 €2 805 €1 477 €10 582 €---
1813 655 €2 652 €1 325 €11 002 €---
1913 928 €2 495 €1 167 €11 433 €---
2014 206 €2 332 €1 005 €11 874 €---
2114 491 €2 164 €837 €12 327 €---
2214 780 €1 990 €663 €12 790 €---
2315 076 €1 811 €483 €13 265 €---
2415 377 €1 625 €298 €13 752 €---
2515 685 €1 434 €106 €14 252 €---
TOTAL312 351 €93 363 €48 179 €218 988 €6 922 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 077 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 048 €-2 077 €+4 125 €
2+2 048 €+1 609 €+439 €
3+2 048 €+1 697 €+351 €
4+2 048 €+1 787 €+261 €
5+2 048 €+1 879 €+169 €
6+2 048 €+1 973 €+75 €
7+2 048 €+2 069 €-21 €
8+2 048 €+2 168 €-120 €
9+2 048 €+2 269 €-221 €
10+2 048 €+2 373 €-325 €
11+2 048 €+2 480 €-432 €
12+2 048 €+2 589 €-541 €
13+2 048 €+2 700 €-652 €
14+2 048 €+2 814 €-766 €
15+2 048 €+2 932 €-884 €
16+2 048 €+3 052 €-1 004 €
17+2 048 €+3 175 €-1 127 €
18+2 048 €+3 301 €-1 253 €
19+2 048 €+3 430 €-1 382 €
20+2 048 €+3 562 €-1 514 €
21+2 048 €+3 698 €-1 650 €
22+2 048 €+3 837 €-1 789 €
23+2 048 €+3 980 €-1 932 €
24+2 048 €+4 126 €-2 078 €
25+2 048 €+4 275 €-2 227 €
Total+51 200 €+65 696 €+-14 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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