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Appartement centre ville

Bien expiré
VilleMarvejols (48)
Surface37m²
Coût Total66 640€
Loyer Annuel4 817€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 054,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre F2 meublé de 37m² loi Carrez (soit environ 50m² au sol) situé au cœur de Marvejols dans un bel immeuble. Comprenant un séjour avec un coin salle à manger, une cuisine équipée (plaques électriques, micro-onde, four, lave-linge et frigo), une salle de bain avec douche et une chambre avec un lit double et une armoire. Grands rangements sous pente dans la salle de bain et la chambre. Proche des commerces et des écoles. Parking à proximité. Prix du loyer mensuel environ 400 euros. Prix 39 000 euros.

Ville : Marvejols
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48100
Coordonnées : 44.554730, 3.292000
Total : 66 640€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 24 520€
Valeur du bien : 63 520€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4817€/an
Fourchette totale : 313€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 3754€ - 6180€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :325,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 345,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 889,90€
Coût de l'assurance :5 997,60€
Taxe foncière : 481,66€/an
Soit par mois : 40,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 401,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 385,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et des meubles de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 520 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 37 m² × 200€/m² = 7400€, Main d'œuvre: 100€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€/fenêtre = 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 1200€ = 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 1 salon complet × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marvejols (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 817 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 386 €
Revenus locatifs : +4 817 €
Charges déductibles : -27 386 €
Résultat foncier Année 1 : -22 569 €(Déficit de 22 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 866 €/an
Revenus locatifs : +4 817 €
Charges déductibles : -2 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1169.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 817 €27 388 €2 146 €-22 571 €21 400 €1 171 €1 171 €
24 913 €2 810 €2 088 €2 103 €---
35 011 €2 750 €2 028 €2 261 €---
45 111 €2 688 €1 966 €2 423 €---
55 214 €2 624 €1 902 €2 590 €---
65 318 €2 558 €1 836 €2 760 €---
75 424 €2 489 €1 768 €2 935 €---
85 533 €2 419 €1 697 €3 114 €---
95 643 €2 346 €1 624 €3 298 €---
105 756 €2 271 €1 549 €3 486 €---
115 871 €2 193 €1 471 €3 679 €---
125 989 €2 112 €1 391 €3 877 €---
136 109 €2 029 €1 308 €4 079 €---
146 231 €1 943 €1 222 €4 287 €---
156 355 €1 855 €1 133 €4 501 €---
166 482 €1 763 €1 042 €4 719 €---
176 612 €1 669 €947 €4 944 €---
186 744 €1 571 €849 €5 174 €---
196 879 €1 470 €748 €5 410 €---
207 017 €1 365 €644 €5 651 €---
217 157 €1 258 €536 €5 900 €---
227 300 €1 146 €425 €6 154 €---
237 446 €1 031 €310 €6 415 €---
247 595 €912 €191 €6 683 €---
257 747 €790 €68 €6 958 €---
TOTAL154 277 €73 449 €30 890 €80 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 011 €-6 420 €+7 431 €
2+1 011 €+279 €+732 €
3+1 011 €+678 €+333 €
4+1 011 €+727 €+284 €
5+1 011 €+777 €+234 €
6+1 011 €+828 €+183 €
7+1 011 €+880 €+131 €
8+1 011 €+934 €+77 €
9+1 011 €+989 €+22 €
10+1 011 €+1 046 €-35 €
11+1 011 €+1 104 €-93 €
12+1 011 €+1 163 €-152 €
13+1 011 €+1 224 €-213 €
14+1 011 €+1 286 €-275 €
15+1 011 €+1 350 €-339 €
16+1 011 €+1 416 €-405 €
17+1 011 €+1 483 €-472 €
18+1 011 €+1 552 €-541 €
19+1 011 €+1 623 €-612 €
20+1 011 €+1 695 €-684 €
21+1 011 €+1 770 €-759 €
22+1 011 €+1 846 €-835 €
23+1 011 €+1 925 €-914 €
24+1 011 €+2 005 €-994 €
25+1 011 €+2 087 €-1 076 €
Total+25 275 €+24 248 €+1 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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