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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface74
Coût Total143 661
Loyer Annuel8 284
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 760 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 321,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 74 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1976, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Parquet, Chauffage gaz, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Situation : ville

A BOURGES, proche de la gare et de la Route de la Charité.

Agréable appartement de 4 pièces d'environ 74,50m² en dernier étage avec balcon et parking, dans une résidence bien entretenue et sécurisée.

Il vous offre : entrée, cuisine équipée avec cellier attenant, beau séjour bien exposé donnant sur balcon avec vue sur le jardin de la copropriété et plus loin la cathédrale, dégagement, 3 chambres parquetées, salle de bains, WC séparé et dressing. Cave et emplacement privatif de parking.

AGENCE CENTRE FRANCE IMMOBILIER - Tel : ou par email : Carte professionnelle N° CPI 1801 2017 000 021 575 - RCS BOURGES 538647736. Plus d'informations sur notre site internet : sous la référence : 9032 Ventes, recherche, maisons, propriétés, appartements, terrains à vendre à BOURGES (18000) et ses environs. Estimations gratuites, personnalisées et confidentielles (voir condition en agence). Biens soumis au régime de la copropriété. Nombre de lots principaux d'habitation : 80. DPE classe (E) - GES classe (E). Couts annuels d'énergie estimés entre 1510 euros et 2070 euros Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Honoraires d'agence INCLUS de seulement 4 % T.T.C INCLUS (charge acquéreur - hors frais de notaire - prix : 94000 euros hors honoraires).

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.093750, 2.407880
Total : 143 661
Prix d'acquisition : 97 760
Travaux : 38 080
Valeur du bien : 135 840
Frais de notaire : 7 821
Coût estimé : 7 821
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8284€/an
Fourchette totale : 526€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6307€ - 10881€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 177,98 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 171
Prix d'achat :97 760
Décote à l'achat :+10 589 (+12.1%)
Marge achat-revente :-56 490€ (-64.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 661
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 794,74
Coût de l'assurance :12 570,34
Taxe foncière : 828,45€/an
Soit par mois : 69,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 080(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant le remplacement du plan de travail et mise aux normes de l'électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 284 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 661 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 234
Revenus locatifs : +8 284
Charges déductibles : -44 234
Résultat foncier Année 1 : -35 949(Déficit de 35 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 549
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 154 €/an
Revenus locatifs : +8 284
Charges déductibles : -6 154
Résultat foncier Années 2+ : 2 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14549.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 760
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 544(65% de 97 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 311 €/an
Calcul : 63 544 € × 3,636% = 2 311
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 28444 2384 827-35 95421 400 €14 554 €14 554 €
28 4506 0304 6992 420--12 134 €
38 6195 8974 5662 722--9 412 €
48 7925 7604 4293 031--6 381 €
58 9675 6184 2873 349--3 032 €
69 1475 4724 1403 675---
79 3305 3203 9884 010---
89 5165 1633 8314 354---
99 7075 0003 6694 707---
109 9014 8323 5015 069---
1110 0994 6583 3275 441---
1210 3014 4783 1475 823---
1310 5074 2922 9606 215---
1410 7174 0992 7686 618---
1510 9313 9002 5697 031---
1611 1503 6942 3627 456---
1711 3733 4802 1497 892---
1811 6003 2601 9288 341---
1911 8323 0311 7008 801---
2012 0692 7951 4649 274---
2112 3102 5511 2209 759---
2212 5562 29896710 258---
2312 8082 03770610 771---
2413 0641 76643511 297---
2513 3251 48615511 839---
TOTAL265 354141 15669 795124 19821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 198
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 740-6 420+8 160
2+1 7400+1 740
3+1 7400+1 740
4+1 7400+1 740
5+1 7400+1 740
6+1 740+193+1 547
7+1 740+1 203+537
8+1 740+1 306+434
9+1 740+1 412+328
10+1 740+1 521+219
11+1 740+1 632+108
12+1 740+1 747-7
13+1 740+1 864-124
14+1 740+1 985-245
15+1 740+2 109-369
16+1 740+2 237-497
17+1 740+2 368-628
18+1 740+2 502-762
19+1 740+2 640-900
20+1 740+2 782-1 042
21+1 740+2 928-1 188
22+1 740+3 077-1 337
23+1 740+3 231-1 491
24+1 740+3 389-1 649
25+1 740+3 552-1 812
Total+43 500+37 259+6 241
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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