Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

appartement vente 2 pieces digoin 46m2

VilleDigoin (71)
Surface46.2
Coût Total73 635
Loyer Annuel4 955
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 000 €
Surface : 46.2 m²
Prix au m² : 692,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sur la commune de Digoin, appartement T2 de 46,2 m² situé dans une propriété de caractère avec beaucoup de cachet.

Des travaux de valorisation sont à prévoir, offrant un beau potentiel pour un investisseur ou un premier achat.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 28 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 30€ par mois (soit 360 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 287 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jonathan Lavaure mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Macon sous le numéro 531744126, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Digoin
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71160
Total : 73 635
Prix d'acquisition : 32 000
Travaux : 39 075
Valeur du bien : 71 075
Frais de notaire : 2 560
Coût estimé : 2 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.2
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 413€/mois
Loyer annuel estimé : 4955€/an
Fourchette totale : 314€ - 542€/mois
Fourchette annuelle : 3773€ - 6507€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :965,91 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 625
Prix d'achat :32 000
Décote à l'achat :-12 625 (-28.3%)
Marge achat-revente :-29 010€ (-65.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 635
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 381,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 249,12
Coût de l'assurance :6 443,06
Taxe foncière : 495,46€/an
Soit par mois : 41,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 412,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 452,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 075(846 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:375
    Peinture salon: 15 m² × 25€/m² = 375€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digoin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 413 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 955 €/an
Calcul : 413 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 635 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 495 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 075
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 565
Revenus locatifs : +4 955
Charges déductibles : -42 565
Résultat foncier Année 1 : -37 610(Déficit de 37 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 210
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 490 €/an
Revenus locatifs : +4 955
Charges déductibles : -3 490
Résultat foncier Années 2+ : 1 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16210.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 95542 5672 379-37 61321 400 €16 213 €16 213 €
25 0543 4282 3151 626--14 587 €
35 1553 3622 2481 793--12 794 €
45 2583 2932 1801 965--10 829 €
55 3633 2222 1092 141--8 688 €
65 4703 1492 0362 322--6 366 €
75 5803 0731 9602 507--3 859 €
85 6912 9951 8822 696--1 163 €
95 8052 9141 8012 891---
105 9212 8311 7173 091---
116 0402 7441 6313 295---
126 1602 6551 5423 505---
136 2842 5631 4503 720---
146 4092 4681 3553 941---
156 5382 3701 2574 168---
166 6682 2681 1554 400---
176 8022 1631 0504 638---
186 9382 0559424 883---
197 0761 9438305 133---
207 2181 8277145 391---
217 3621 7085955 654---
227 5101 5844715 925---
237 6601 4573446 203---
247 8131 3252126 488---
257 9691 189756 781---
TOTAL158 698101 15434 24957 54421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 544
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 955 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 040-6 420+7 460
2+1 0400+1 040
3+1 0400+1 040
4+1 0400+1 040
5+1 0400+1 040
6+1 0400+1 040
7+1 0400+1 040
8+1 0400+1 040
9+1 040+518+522
10+1 040+927+113
11+1 040+989+51
12+1 040+1 052-12
13+1 040+1 116-76
14+1 040+1 182-142
15+1 040+1 250-210
16+1 040+1 320-280
17+1 040+1 391-351
18+1 040+1 465-425
19+1 040+1 540-500
20+1 040+1 617-577
21+1 040+1 696-656
22+1 040+1 778-738
23+1 040+1 861-821
24+1 040+1 946-906
25+1 040+2 034-994
Total+26 000+17 263+8 737
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →