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Détails du bien

Bien expiré
VilleDouai (59)
Surface67
Coût Total109 080
Loyer Annuel7 728
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 328,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

opportunité d'investissement ! - Proche du centre ville, dans une copropriété au milieu d'un Parc de verdure avec tennis, appartement situé au premier étage dans une résidence de standing, comprenant : hall entrée, salle de séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains et wc cave privative possibilité de stationnement. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 80 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 195,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 150 et 1 620 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2025.

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Total : 109 080
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 12 960
Valeur du bien : 101 960
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7728€/an
Fourchette totale : 507€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6085€ - 9814€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 645,58
Coût de l'assurance :9 544,50
Taxe foncière : 772,78€/an
Soit par mois : 64,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 182,92€/mois
Soit par an : 2 195,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 960(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 25-55€/m², et pour la rénovation de salle de bain sur 1000-3000€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 728 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 080 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 195 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 949
Revenus locatifs : +7 728
Charges déductibles : -19 949
Résultat foncier Année 1 : -12 222(Déficit de 12 222 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 522
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 989 €/an
Revenus locatifs : +7 728
Charges déductibles : -6 989
Résultat foncier Années 2+ : 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1521.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 72819 9533 643-12 22510 700 €1 525 €1 525 €
27 8826 8963 546986--539 €
38 0406 7963 4461 244---
48 2016 6923 3421 509---
58 3656 5853 2351 780---
68 5326 4733 1242 059---
78 7036 3593 0092 344---
88 8776 2402 8902 637---
99 0546 1172 7672 937---
109 2355 9902 6403 245---
119 4205 8592 5093 562---
129 6095 7232 3733 886---
139 8015 5822 2324 219---
149 9975 4372 0874 560---
1510 1975 2861 9374 911---
1610 4015 1311 7815 270---
1710 6094 9701 6205 639---
1810 8214 8031 4546 018---
1911 0374 6311 2816 406---
2011 2584 4531 1036 805---
2111 4834 2699197 214---
2211 7134 0787297 635---
2311 9473 8815328 066---
2412 1863 6773288 509---
2512 4303 4661178 963---
TOTAL247 524149 34552 64698 18010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 180
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 623-3 210+4 833
2+1 6230+1 623
3+1 623+212+1 411
4+1 623+453+1 170
5+1 623+534+1 089
6+1 623+618+1 005
7+1 623+703+920
8+1 623+791+832
9+1 623+881+742
10+1 623+974+649
11+1 623+1 068+555
12+1 623+1 166+457
13+1 623+1 266+357
14+1 623+1 368+255
15+1 623+1 473+150
16+1 623+1 581+42
17+1 623+1 692-69
18+1 623+1 805-182
19+1 623+1 922-299
20+1 623+2 042-419
21+1 623+2 164-541
22+1 623+2 290-667
23+1 623+2 420-797
24+1 623+2 553-930
25+1 623+2 689-1 066
Total+40 575+29 454+11 121
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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