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Appartement - 2 pièce(s) - 45 m²

VilleDreux (28)
Surface45m²
Coût Total114 580€
Loyer Annuel7 701€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 688,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

DREUX

  • Résidence Le Panoramic Découvrez cet agréable appartement de type 2, idéalement situé au sein de la résidence Le Panoramic, offrant un cadre de vie calme et agréable. L'appartement se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, parfait pour profiter des beaux jours, d'une chambre avec accès à un balcon, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. Une cave vient compléter ce bien, offrant un espace de rangement supplémentaire. À découvrir sans tarder !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Quentin LATOUR inscrit au RSAC de CHARTRES n° 949 305 106 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 224313QL

Plus d'information :

  • Calme

Précision localisation : 2635

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.730189, 1.362942
Total : 114 580€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 108 500€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7701€/an
Fourchette totale : 524€ - 785€/mois
Fourchette annuelle : 6293€ - 9424€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 840,95 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 843 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-6 843€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-31 737€ (-38.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 601,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 930,08€
Coût de l'assurance :12 890,25€
Taxe foncière : 770,07€/an
Soit par mois : 64,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine, ainsi que peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambre: 1 chambre × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 1 salon complet × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 701 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 580 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 461 €
Revenus locatifs : +7 701 €
Charges déductibles : -37 461 €
Résultat foncier Année 1 : -29 760 €(Déficit de 29 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 961 €/an
Revenus locatifs : +7 701 €
Charges déductibles : -4 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8360.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 701 €37 465 €3 679 €-29 764 €21 400 €8 364 €8 364 €
27 855 €4 865 €3 579 €2 990 €--5 374 €
38 012 €4 762 €3 476 €3 250 €--2 125 €
48 172 €4 656 €3 370 €3 516 €---
58 336 €4 546 €3 260 €3 790 €---
68 502 €4 432 €3 147 €4 070 €---
78 672 €4 315 €3 030 €4 357 €---
88 846 €4 194 €2 908 €4 652 €---
99 023 €4 069 €2 783 €4 954 €---
109 203 €3 940 €2 654 €5 263 €---
119 387 €3 806 €2 521 €5 581 €---
129 575 €3 668 €2 383 €5 906 €---
139 766 €3 526 €2 240 €6 240 €---
149 962 €3 379 €2 093 €6 583 €---
1510 161 €3 227 €1 941 €6 934 €---
1610 364 €3 070 €1 784 €7 294 €---
1710 571 €2 908 €1 622 €7 664 €---
1810 783 €2 740 €1 455 €8 043 €---
1910 999 €2 567 €1 281 €8 431 €---
2011 219 €2 388 €1 103 €8 830 €---
2111 443 €2 204 €918 €9 239 €---
2211 672 €2 013 €727 €9 659 €---
2311 905 €1 816 €530 €10 089 €---
2412 143 €1 612 €327 €10 531 €---
2512 386 €1 402 €116 €10 984 €---
TOTAL246 657 €117 572 €52 930 €129 085 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 617 €-6 420 €+8 037 €
2+1 617 €0 €+1 617 €
3+1 617 €0 €+1 617 €
4+1 617 €+417 €+1 200 €
5+1 617 €+1 137 €+480 €
6+1 617 €+1 221 €+396 €
7+1 617 €+1 307 €+310 €
8+1 617 €+1 395 €+222 €
9+1 617 €+1 486 €+131 €
10+1 617 €+1 579 €+38 €
11+1 617 €+1 674 €-57 €
12+1 617 €+1 772 €-155 €
13+1 617 €+1 872 €-255 €
14+1 617 €+1 975 €-358 €
15+1 617 €+2 080 €-463 €
16+1 617 €+2 188 €-571 €
17+1 617 €+2 299 €-682 €
18+1 617 €+2 413 €-796 €
19+1 617 €+2 529 €-912 €
20+1 617 €+2 649 €-1 032 €
21+1 617 €+2 772 €-1 155 €
22+1 617 €+2 898 €-1 281 €
23+1 617 €+3 027 €-1 410 €
24+1 617 €+3 159 €-1 542 €
25+1 617 €+3 295 €-1 678 €
Total+40 425 €+38 726 €+1 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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