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MIEUSSY - DUPLEX 175m2 très calme et proche stations

Bien expiré
VilleMieussy (74)
Surface175m²
Coût Total423 520€
Loyer Annuel31 438€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 369 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 2 108,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MIEUSSY - DUPLEX 175m2 très calme et proche stations - MIEUSSY - 40mn GENEVE et 15mn Stations, Secteur très calme pour ce spacieux Duplex de 175m2 dans une petite copropriété à 5mn du centre village. Situé au 1er étage, vous entrez sur une très grande pièce de vie ouverte avec poèle à bois. 3 chambres + très bel espace mezzanine avec magnifique vue sur les montagnes pouvant faire office de chambre, SDB/WC, coin bureau, wc indep, Cave, 2 places de parking. Le charme des vieilles poutres dans une ancienne bâtisse pleine de caractère. A VOIR SANS TARDER ...

Le bien est soumis au statut de la copropriété. Nombre de lots de la Copropriété : 17

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie BRUNEL inscrite au RSAC d'ANNECY n° 979 656 519 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 423 € et 1 925 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Mieussy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74440
Coordonnées : 46.192554, 6.556732
Total : 423 520€
Prix d'acquisition : 369 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 394 000€
Frais de notaire : 29 520€
Coût estimé : 29 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 14.97€/m²/mois
Fourchette : 11.76€ - 19.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2620€/mois
Loyer annuel estimé : 31438€/an
Fourchette totale : 2059€ - 3334€/mois
Fourchette annuelle : 24703€ - 40011€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 065 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :536 375 €
Prix d'achat :369 000 €
Décote à l'achat :-167 375€ (-31.2%)
Marge achat-revente :112 855€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :423 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 068,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :123,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 191,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 987,70€
Coût de l'assurance :37 058,00€
Taxe foncière : 3 143,83€/an
Soit par mois : 261,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 619,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 453,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du poêle à bois existant ou remplacement par un système de chauffage plus efficace si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC si vétustes, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mieussy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 438 €/an
Calcul : 2 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 423 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 482 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 296 €
Revenus locatifs : +31 438 €
Charges déductibles : -43 296 €
Résultat foncier Année 1 : -11 858 €(Déficit de 11 858 €)
Imputable sur revenu global : 11 858 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 296 €/an
Revenus locatifs : +31 438 €
Charges déductibles : -18 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 142 €/an
Prix d'achat du bien : 369 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 850 €(65% de 369 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 722 €/an
Calcul : 239 850 € × 3,636% = 8 722 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 438 €43 309 €13 683 €-11 871 €11 871 €--
232 067 €17 940 €13 313 €14 127 €---
332 708 €17 558 €12 932 €15 151 €---
433 363 €17 163 €12 537 €16 200 €---
534 030 €16 755 €12 129 €17 275 €---
634 710 €16 334 €11 708 €18 376 €---
735 405 €15 899 €11 273 €19 506 €---
836 113 €15 449 €10 823 €20 664 €---
936 835 €14 984 €10 358 €21 851 €---
1037 572 €14 504 €9 878 €23 067 €---
1138 323 €14 008 €9 382 €24 315 €---
1239 090 €13 496 €8 870 €25 594 €---
1339 871 €12 966 €8 340 €26 905 €---
1440 669 €12 419 €7 793 €28 249 €---
1541 482 €11 854 €7 228 €29 628 €---
1642 312 €11 270 €6 644 €31 042 €---
1743 158 €10 667 €6 041 €32 491 €---
1844 021 €10 043 €5 417 €33 978 €---
1944 902 €9 399 €4 773 €35 502 €---
2045 800 €8 734 €4 108 €37 066 €---
2146 716 €8 046 €3 420 €38 669 €---
2247 650 €7 336 €2 710 €40 314 €---
2348 603 €6 602 €1 976 €42 001 €---
2449 575 €5 844 €1 218 €43 731 €---
2550 567 €5 060 €434 €45 506 €---
TOTAL1 006 978 €337 641 €196 988 €669 337 €11 871 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 561 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 669 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 602 €-3 561 €+10 163 €
2+6 602 €+4 238 €+2 364 €
3+6 602 €+4 545 €+2 057 €
4+6 602 €+4 860 €+1 742 €
5+6 602 €+5 182 €+1 420 €
6+6 602 €+5 513 €+1 089 €
7+6 602 €+5 852 €+750 €
8+6 602 €+6 199 €+403 €
9+6 602 €+6 555 €+47 €
10+6 602 €+6 920 €-318 €
11+6 602 €+7 294 €-692 €
12+6 602 €+7 678 €-1 076 €
13+6 602 €+8 071 €-1 469 €
14+6 602 €+8 475 €-1 873 €
15+6 602 €+8 888 €-2 286 €
16+6 602 €+9 312 €-2 710 €
17+6 602 €+9 747 €-3 145 €
18+6 602 €+10 193 €-3 591 €
19+6 602 €+10 651 €-4 049 €
20+6 602 €+11 120 €-4 518 €
21+6 602 €+11 601 €-4 999 €
22+6 602 €+12 094 €-5 492 €
23+6 602 €+12 600 €-5 998 €
24+6 602 €+13 119 €-6 517 €
25+6 602 €+13 652 €-7 050 €
Total+165 050 €+200 801 €+-35 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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