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MIEUSSY - DUPLEX 175m2 très calme et proche stations

VilleMieussy (74)
Surface175
Coût Total423 520
Loyer Annuel31 438
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 369 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 2 108,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MIEUSSY - DUPLEX 175m2 très calme et proche stations - MIEUSSY - 40mn GENEVE et 15mn Stations, Secteur très calme pour ce spacieux Duplex de 175m2 dans une petite copropriété à 5mn du centre village. Situé au 1er étage, vous entrez sur une très grande pièce de vie ouverte avec poèle à bois. 3 chambres + très bel espace mezzanine avec magnifique vue sur les montagnes pouvant faire office de chambre, SDB/WC, coin bureau, wc indep, Cave, 2 places de parking. Le charme des vieilles poutres dans une ancienne bâtisse pleine de caractère. A VOIR SANS TARDER ...

Le bien est soumis au statut de la copropriété. Nombre de lots de la Copropriété : 17

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie BRUNEL inscrite au RSAC d'ANNECY n° 979 656 519 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 423 € et 1 925 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Mieussy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74440
Coordonnées : 46.192554, 6.556732
Total : 423 520
Prix d'acquisition : 369 000
Travaux : 25 000
Valeur du bien : 394 000
Frais de notaire : 29 520
Coût estimé : 29 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 14.97€/m²/mois
Fourchette : 11.76€ - 19.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2620€/mois
Loyer annuel estimé : 31438€/an
Fourchette totale : 2059€ - 3334€/mois
Fourchette annuelle : 24703€ - 40011€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 065 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :536 375
Prix d'achat :369 000
Décote à l'achat :-167 375 (-31.2%)
Marge achat-revente :112 855€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :423 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 068,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :123,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 191,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 987,70
Coût de l'assurance :37 058,00
Taxe foncière : 3 143,83€/an
Soit par mois : 261,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 619,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 453,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du poêle à bois existant ou remplacement par un système de chauffage plus efficace si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC si vétustes, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mieussy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 438 €/an
Calcul : 2 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 423 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 482 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 296
Revenus locatifs : +31 438
Charges déductibles : -43 296
Résultat foncier Année 1 : -11 858(Déficit de 11 858 €)
Imputable sur revenu global : 11 858
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 296 €/an
Revenus locatifs : +31 438
Charges déductibles : -18 296
Résultat foncier Années 2+ : 13 142 €/an
Prix d'achat du bien : 369 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 850(65% de 369 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 722 €/an
Calcul : 239 850 € × 3,636% = 8 722
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 43843 30913 683-11 87111 871 €--
232 06717 94013 31314 127---
332 70817 55812 93215 151---
433 36317 16312 53716 200---
534 03016 75512 12917 275---
634 71016 33411 70818 376---
735 40515 89911 27319 506---
836 11315 44910 82320 664---
936 83514 98410 35821 851---
1037 57214 5049 87823 067---
1138 32314 0089 38224 315---
1239 09013 4968 87025 594---
1339 87112 9668 34026 905---
1440 66912 4197 79328 249---
1541 48211 8547 22829 628---
1642 31211 2706 64431 042---
1743 15810 6676 04132 491---
1844 02110 0435 41733 978---
1944 9029 3994 77335 502---
2045 8008 7344 10837 066---
2146 7168 0463 42038 669---
2247 6507 3362 71040 314---
2348 6036 6021 97642 001---
2449 5755 8441 21843 731---
2550 5675 06043445 506---
TOTAL1 006 978337 641196 988669 33711 871Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 561
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 669 337
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 602-3 561+10 163
2+6 602+4 238+2 364
3+6 602+4 545+2 057
4+6 602+4 860+1 742
5+6 602+5 182+1 420
6+6 602+5 513+1 089
7+6 602+5 852+750
8+6 602+6 199+403
9+6 602+6 555+47
10+6 602+6 920-318
11+6 602+7 294-692
12+6 602+7 678-1 076
13+6 602+8 071-1 469
14+6 602+8 475-1 873
15+6 602+8 888-2 286
16+6 602+9 312-2 710
17+6 602+9 747-3 145
18+6 602+10 193-3 591
19+6 602+10 651-4 049
20+6 602+11 120-4 518
21+6 602+11 601-4 999
22+6 602+12 094-5 492
23+6 602+12 600-5 998
24+6 602+13 119-6 517
25+6 602+13 652-7 050
Total+165 050+200 801+-35 751
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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