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Appartement 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface54m²
Coût Total114 324€
Loyer Annuel7 520€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 300 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 394,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ER.01005 - 26 BARTHOU - 3A

Au 26 Boulevard Louis Barthou, appartement très lumineux au 3e et dernier étage sans ascenseur, T3 de 54 m² environ, comprenant entrée, cuisine, séjour, 2 chambres, dégagement avec placards, salle de bain avec balcon, WC séparés. Place de stationnement extérieure et cave. - DPE : E. Taxe foncière 2026 : 633 euros. Charges annuelles 968 euros soit 81 euros mensuel. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 et 1 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Vente ouverte à titre de résidence principale. Visites sur RDV, renseignements et dépôt des dossiers complets en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires : 1 mois à compter de la dernière annonce légale. Remise des offres : par mail uniquement. Offre et prix soumis à condition de ressources. Les délais de remise de offres, priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources relèvent de de l'article L443-11 et suivants du CCH. Frais de notaire réduits et pas de frais de notaire pour les locataires PLURIAL NOVILIA. Référence annonce : ER.01005 Date de réalisation du diagnostic : 08/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.229004, 4.017386
Total : 114 324€
Prix d'acquisition : 75 300€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 108 300€
Frais de notaire : 6 024€
Coût estimé : 6 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7520€/an
Fourchette totale : 485€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5824€ - 9710€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 667,88 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 065 €
Prix d'achat :75 300 €
Décote à l'achat :-14 765€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-24 259€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 324€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 375,87€
Coût de l'assurance :10 003,35€
Taxe foncière : 633,00€/an
Soit par mois : 52,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 81,00€/mois
Soit par an : 972,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 626,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir l'état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 000€
    Entretien parquet: 2 chambres × 500€ = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 520 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 324 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 633 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 972 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 956 €
Revenus locatifs : +7 520 €
Charges déductibles : -38 956 €
Résultat foncier Année 1 : -31 436 €(Déficit de 31 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 956 €/an
Revenus locatifs : +7 520 €
Charges déductibles : -5 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10036.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 945 €(65% de 75 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 780 €/an
Calcul : 48 945 € × 3,636% = 1 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 520 €38 960 €3 955 €-31 440 €21 400 €10 040 €10 040 €
27 671 €5 856 €3 851 €1 814 €--8 226 €
37 824 €5 749 €3 744 €2 075 €--6 151 €
47 980 €5 638 €3 633 €2 342 €--3 809 €
58 140 €5 523 €3 518 €2 617 €--1 192 €
68 303 €5 404 €3 399 €2 899 €---
78 469 €5 280 €3 275 €3 188 €---
88 638 €5 153 €3 147 €3 486 €---
98 811 €5 020 €3 015 €3 791 €---
108 987 €4 883 €2 878 €4 104 €---
119 167 €4 741 €2 736 €4 426 €---
129 350 €4 594 €2 589 €4 756 €---
139 537 €4 442 €2 437 €5 095 €---
149 728 €4 285 €2 279 €5 443 €---
159 923 €4 121 €2 116 €5 801 €---
1610 121 €3 952 €1 947 €6 169 €---
1710 324 €3 777 €1 772 €6 546 €---
1810 530 €3 596 €1 591 €6 934 €---
1910 741 €3 408 €1 403 €7 332 €---
2010 955 €3 214 €1 209 €7 741 €---
2111 174 €3 013 €1 008 €8 162 €---
2211 398 €2 804 €799 €8 594 €---
2311 626 €2 589 €583 €9 037 €---
2411 858 €2 365 €360 €9 493 €---
2512 096 €2 134 €128 €9 962 €---
TOTAL240 872 €140 504 €57 376 €100 367 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579 €-6 420 €+7 999 €
2+1 579 €0 €+1 579 €
3+1 579 €0 €+1 579 €
4+1 579 €0 €+1 579 €
5+1 579 €0 €+1 579 €
6+1 579 €+512 €+1 067 €
7+1 579 €+957 €+622 €
8+1 579 €+1 046 €+533 €
9+1 579 €+1 137 €+442 €
10+1 579 €+1 231 €+348 €
11+1 579 €+1 328 €+251 €
12+1 579 €+1 427 €+152 €
13+1 579 €+1 529 €+50 €
14+1 579 €+1 633 €-54 €
15+1 579 €+1 740 €-161 €
16+1 579 €+1 851 €-272 €
17+1 579 €+1 964 €-385 €
18+1 579 €+2 080 €-501 €
19+1 579 €+2 200 €-621 €
20+1 579 €+2 322 €-743 €
21+1 579 €+2 448 €-869 €
22+1 579 €+2 578 €-999 €
23+1 579 €+2 711 €-1 132 €
24+1 579 €+2 848 €-1 269 €
25+1 579 €+2 989 €-1 410 €
Total+39 475 €+30 110 €+9 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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