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Appartement 3 pièces 54 m²

VilleReims (51)
Surface54
Coût Total114 324
Loyer Annuel7 520
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 300 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 394,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ER.01005 - 26 BARTHOU - 3A

Au 26 Boulevard Louis Barthou, appartement très lumineux au 3e et dernier étage sans ascenseur, T3 de 54 m² environ, comprenant entrée, cuisine, séjour, 2 chambres, dégagement avec placards, salle de bain avec balcon, WC séparés. Place de stationnement extérieure et cave. - DPE : E. Taxe foncière 2026 : 633 euros. Charges annuelles 968 euros soit 81 euros mensuel. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 et 1 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Vente ouverte à titre de résidence principale. Visites sur RDV, renseignements et dépôt des dossiers complets en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires : 1 mois à compter de la dernière annonce légale. Remise des offres : par mail uniquement. Offre et prix soumis à condition de ressources. Les délais de remise de offres, priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources relèvent de de l'article L443-11 et suivants du CCH. Frais de notaire réduits et pas de frais de notaire pour les locataires PLURIAL NOVILIA. Référence annonce : ER.01005 Date de réalisation du diagnostic : 08/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.229004, 4.017386
Total : 114 324
Prix d'acquisition : 75 300
Travaux : 33 000
Valeur du bien : 108 300
Frais de notaire : 6 024
Coût estimé : 6 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7520€/an
Fourchette totale : 485€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5824€ - 9710€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 667,88 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 065
Prix d'achat :75 300
Décote à l'achat :-14 765 (-16.4%)
Marge achat-revente :-24 259€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 324
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 375,87
Coût de l'assurance :10 003,35
Taxe foncière : 633,00€/an
Soit par mois : 52,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 81,00€/mois
Soit par an : 972,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 626,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir l'état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 000
    Entretien parquet: 2 chambres × 500€ = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 520 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 324 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 633 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 972 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 956
Revenus locatifs : +7 520
Charges déductibles : -38 956
Résultat foncier Année 1 : -31 436(Déficit de 31 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 036
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 956 €/an
Revenus locatifs : +7 520
Charges déductibles : -5 956
Résultat foncier Années 2+ : 1 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10036.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 945(65% de 75 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 780 €/an
Calcul : 48 945 € × 3,636% = 1 780
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 52038 9603 955-31 44021 400 €10 040 €10 040 €
27 6715 8563 8511 814--8 226 €
37 8245 7493 7442 075--6 151 €
47 9805 6383 6332 342--3 809 €
58 1405 5233 5182 617--1 192 €
68 3035 4043 3992 899---
78 4695 2803 2753 188---
88 6385 1533 1473 486---
98 8115 0203 0153 791---
108 9874 8832 8784 104---
119 1674 7412 7364 426---
129 3504 5942 5894 756---
139 5374 4422 4375 095---
149 7284 2852 2795 443---
159 9234 1212 1165 801---
1610 1213 9521 9476 169---
1710 3243 7771 7726 546---
1810 5303 5961 5916 934---
1910 7413 4081 4037 332---
2010 9553 2141 2097 741---
2111 1743 0131 0088 162---
2211 3982 8047998 594---
2311 6262 5895839 037---
2411 8582 3653609 493---
2512 0962 1341289 962---
TOTAL240 872140 50457 376100 36721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 367
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579-6 420+7 999
2+1 5790+1 579
3+1 5790+1 579
4+1 5790+1 579
5+1 5790+1 579
6+1 579+512+1 067
7+1 579+957+622
8+1 579+1 046+533
9+1 579+1 137+442
10+1 579+1 231+348
11+1 579+1 328+251
12+1 579+1 427+152
13+1 579+1 529+50
14+1 579+1 633-54
15+1 579+1 740-161
16+1 579+1 851-272
17+1 579+1 964-385
18+1 579+2 080-501
19+1 579+2 200-621
20+1 579+2 322-743
21+1 579+2 448-869
22+1 579+2 578-999
23+1 579+2 711-1 132
24+1 579+2 848-1 269
25+1 579+2 989-1 410
Total+39 475+30 110+9 365
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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