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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNogent-le-Roi (28)
Surface67m²
Coût Total142 060€
Loyer Annuel8 574€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 179,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MGN Immobilier vous propose de découvrir cette maison de ville idéalement située en plein centre de Nogent-le-Roi, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités.

Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un agréable salon-séjour et d'une cuisine.

Au premier étage, un palier dessert une chambre ainsi qu'une salle de bains.

Le deuxième étage offre une seconde chambre ainsi qu'un grenier, pouvant être aménagé selon vos besoins (bureau, espace de rangement..).

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant ainsi la possibilité de repenser les espaces et de personnaliser ce bien à votre goût.

Ville : Nogent-le-Roi
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28210
Coordonnées : 48.634843, 1.527923
Total : 142 060€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 56 740€
Valeur du bien : 135 740€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 12.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8574€/an
Fourchette totale : 590€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 7085€ - 10375€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 981,33 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 749 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-53 749€ (-40.5%)
Marge achat-revente :-9 311€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 731,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 751,82€
Coût de l'assurance :10 654,50€
Taxe foncière : 857,36€/an
Soit par mois : 71,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et remplacement du carrelage abîmé
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés et traces d'humidité
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les meubles, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 67 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 740 €(847 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 020€
    Isolation combles: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 020€
    Vérification et remplacement tuyauteries: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Roi (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 574 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 060 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 651 €
Revenus locatifs : +8 574 €
Charges déductibles : -62 651 €
Résultat foncier Année 1 : -54 077 €(Déficit de 54 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 911 €/an
Revenus locatifs : +8 574 €
Charges déductibles : -5 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32677.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 574 €62 656 €4 632 €-54 082 €21 400 €32 682 €32 682 €
28 745 €5 791 €4 507 €2 954 €--29 728 €
38 920 €5 662 €4 379 €3 258 €--26 470 €
49 098 €5 529 €4 245 €3 569 €--22 901 €
59 280 €5 391 €4 108 €3 889 €--19 012 €
69 466 €5 249 €3 966 €4 217 €--14 795 €
79 655 €5 102 €3 819 €4 553 €--10 242 €
89 848 €4 950 €3 667 €4 898 €--5 344 €
910 045 €4 793 €3 510 €5 252 €--92 €
1010 246 €4 631 €3 348 €5 615 €---
1110 451 €4 463 €3 180 €5 988 €---
1210 660 €4 290 €3 007 €6 370 €---
1310 873 €4 111 €2 827 €6 762 €---
1411 091 €3 926 €2 642 €7 165 €---
1511 313 €3 735 €2 451 €7 578 €---
1611 539 €3 537 €2 253 €8 002 €---
1711 770 €3 332 €2 049 €8 437 €---
1812 005 €3 121 €1 838 €8 884 €---
1912 245 €2 903 €1 619 €9 342 €---
2012 490 €2 677 €1 394 €9 813 €---
2112 740 €2 444 €1 161 €10 296 €---
2212 995 €2 203 €920 €10 791 €---
2313 255 €1 954 €671 €11 300 €---
2413 520 €1 697 €413 €11 823 €---
2513 790 €1 431 €147 €12 359 €---
TOTAL274 615 €155 580 €66 752 €119 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €0 €+1 800 €
4+1 800 €0 €+1 800 €
5+1 800 €0 €+1 800 €
6+1 800 €0 €+1 800 €
7+1 800 €0 €+1 800 €
8+1 800 €0 €+1 800 €
9+1 800 €0 €+1 800 €
10+1 800 €+1 657 €+143 €
11+1 800 €+1 796 €+4 €
12+1 800 €+1 911 €-111 €
13+1 800 €+2 029 €-229 €
14+1 800 €+2 150 €-350 €
15+1 800 €+2 273 €-473 €
16+1 800 €+2 401 €-601 €
17+1 800 €+2 531 €-731 €
18+1 800 €+2 665 €-865 €
19+1 800 €+2 803 €-1 003 €
20+1 800 €+2 944 €-1 144 €
21+1 800 €+3 089 €-1 289 €
22+1 800 €+3 237 €-1 437 €
23+1 800 €+3 390 €-1 590 €
24+1 800 €+3 547 €-1 747 €
25+1 800 €+3 708 €-1 908 €
Total+45 000 €+35 710 €+9 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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