Appartement type 4

Bien expiré

VilleGolbey (88)

Surface85m²

Coût Total124 890€

Loyer Annuel9 282€

Rentabilité7.43%

Cashflow/mois+52€

Prix : 79 620 €

Surface : 85 m²

Prix au m² : 936,71 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 2

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement avec salon, salle à manger et deux chambres situées dans un quartier calme en bon état général avec une jolie vue, proche des écoles et des services. Les visites sont prévues à compter du vendredi 13 février 2026 sur rendez-vous. Pour tout renseignement, et prise de rendez-vous: contacter VOSGELIS au 03 29 82 98 11 La vente se fait selon le cadre des articles L443-11 et 12 du Code de la Construction et de l'habitation.

Ville : Golbey

Département : Vosges

Région : Grand Est

Code postal : 88190

Coordonnées : 48.184961, 6.429640

Total : 124 890€

Prix d'acquisition : 79 620€

Travaux : 38 900€

Valeur du bien : 118 520€

Frais de notaire : 6 370€

Coût estimé : 6 370€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 85m²

Loyer prédit : 9.10€/m²/mois

Fourchette : 7.12€ - 11.63€/m²/mois

Loyer total estimé : 774€/mois

Loyer annuel estimé : 9282€/an

Fourchette totale : 605€ - 989€/mois

Fourchette annuelle : 7260€ - 11868€/an

Rentabilité brute :7.43%

Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.50%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :124 890€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,27€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :35,39€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 644,65€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 890,75€

Coût de l'assurance :10 615,65€

Taxe foncière : 928,22€/an

Soit par mois : 77,35€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 773,52€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 722,01€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :51,51€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 109 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(458 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:25 500€
Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
Salle de bain:13 000€
Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:300€
Peinture murs et plafonds 3 chambres (60m²): 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 300€
Salon:100€
Peinture murs et plafonds salon (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 100€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Golbey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an

Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 019 €/an

Base de calcul : Emprunt de 124 890 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 425 €/an

Calcul : 35 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 928 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 271 €

Revenus locatifs : +9 282 €

Charges déductibles : -44 271 €

Résultat foncier Année 1 : -34 989 €(Déficit de 34 989 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 24 289 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 371 €/an

Revenus locatifs : +9 282 €

Charges déductibles : -5 371 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 911 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24289.26 € reporté.

Prix d'achat du bien : 79 620 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 51 753 €(65% de 79 620 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 882 €/an

Calcul : 51 753 € × 3,636% = 1 882 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 282 €	44 275 €	4 023 €	-34 993 €	10 700 €	24 293 €	24 293 €
2	9 468 €	5 267 €	3 914 €	4 201 €	-	-	20 092 €
3	9 657 €	5 154 €	3 801 €	4 503 €	-	-	15 589 €
4	9 850 €	5 038 €	3 685 €	4 812 €	-	-	10 777 €
5	10 047 €	4 918 €	3 565 €	5 129 €	-	-	5 647 €
6	10 248 €	4 794 €	3 441 €	5 454 €	-	-	193 €
7	10 453 €	4 666 €	3 313 €	5 787 €	-	-	-
8	10 662 €	4 534 €	3 181 €	6 129 €	-	-	-
9	10 876 €	4 397 €	3 044 €	6 479 €	-	-	-
10	11 093 €	4 256 €	2 903 €	6 837 €	-	-	-
11	11 315 €	4 110 €	2 757 €	7 205 €	-	-	-
12	11 541 €	3 959 €	2 606 €	7 582 €	-	-	-
13	11 772 €	3 804 €	2 451 €	7 969 €	-	-	-
14	12 007 €	3 643 €	2 290 €	8 365 €	-	-	-
15	12 248 €	3 477 €	2 124 €	8 771 €	-	-	-
16	12 493 €	3 305 €	1 952 €	9 188 €	-	-	-
17	12 742 €	3 128 €	1 775 €	9 615 €	-	-	-
18	12 997 €	2 944 €	1 591 €	10 053 €	-	-	-
19	13 257 €	2 755 €	1 402 €	10 502 €	-	-	-
20	13 522 €	2 559 €	1 207 €	10 963 €	-	-	-
21	13 793 €	2 357 €	1 005 €	11 435 €	-	-	-
22	14 069 €	2 149 €	796 €	11 920 €	-	-	-
23	14 350 €	1 933 €	580 €	12 417 €	-	-	-
24	14 637 €	1 710 €	358 €	12 927 €	-	-	-
25	14 930 €	1 480 €	127 €	13 449 €	-	-	-
TOTAL	297 311 €	130 612 €	57 891 €	166 699 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 699 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 949 €	-3 210 €	+5 159 €
2	+1 949 €	0 €	+1 949 €
3	+1 949 €	0 €	+1 949 €
4	+1 949 €	0 €	+1 949 €
5	+1 949 €	0 €	+1 949 €
6	+1 949 €	0 €	+1 949 €
7	+1 949 €	+1 678 €	+271 €
8	+1 949 €	+1 839 €	+110 €
9	+1 949 €	+1 944 €	+5 €
10	+1 949 €	+2 051 €	-102 €
11	+1 949 €	+2 162 €	-213 €
12	+1 949 €	+2 275 €	-326 €
13	+1 949 €	+2 391 €	-442 €
14	+1 949 €	+2 509 €	-560 €
15	+1 949 €	+2 631 €	-682 €
16	+1 949 €	+2 756 €	-807 €
17	+1 949 €	+2 884 €	-935 €
18	+1 949 €	+3 016 €	-1 067 €
19	+1 949 €	+3 151 €	-1 202 €
20	+1 949 €	+3 289 €	-1 340 €
21	+1 949 €	+3 431 €	-1 482 €
22	+1 949 €	+3 576 €	-1 627 €
23	+1 949 €	+3 725 €	-1 776 €
24	+1 949 €	+3 878 €	-1 929 €
25	+1 949 €	+4 035 €	-2 086 €
Total	+48 725 €	+50 010 €	+-1 285 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement type 4

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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