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Appartement 4 pièces 97 m²

VilleTarbes (65)
Surface97m²
Coût Total136 369€
Loyer Annuel10 187€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 990 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 824,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 97 m²

QUARTIER MARCADIEU AU HUITIEME ETAGE D'UNE RESIDENCE SECURISEE AVEC ASCENSEUR, APPARTEMENT DE TYPE 4 D'ENVIRON 97 M² COMPRENANT : une entrée avec placard desservant un salon-séjour d'environ 30 m² en exposition Sud-Ouest, une cuisine indépendante aménagée avec un cellier attenant ainsi qu'une loggia, un dégagement avec plusieurs rangements, deux chambres (12 et 11 m²) avec placards, une salle de bain ainsi qu'un wc séparé. Menuiserie Alu. Volets roulants électriques. Cumulus thermodynamique. Stationnement libre au pied de la résidence.

Surface : 97 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 49 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2025

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.236630, 0.082999
Total : 136 369€
Prix d'acquisition : 79 990€
Travaux : 49 980€
Valeur du bien : 129 970€
Frais de notaire : 6 399€
Coût estimé : 6 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10187€/an
Fourchette totale : 689€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 8269€ - 12551€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,5 €/m²
Basé sur :454 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 558 €
Prix d'achat :79 990 €
Décote à l'achat :-55 568€ (-41.0%)
Marge achat-revente :-811€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 369€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :39,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 906,95€
Coût de l'assurance :11 932,29€
Taxe foncière : 1 018,73€/an
Soit par mois : 84,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du cumulus thermodynamique
Quantité: 1 cumulus
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des installations vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement plus moderne
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 980 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 cumulus × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Remplacement moquette: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 369 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 094 €
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -56 094 €
Résultat foncier Année 1 : -45 907 €(Déficit de 45 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -6 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24506.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 994 €(65% de 79 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 51 994 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 187 €56 099 €4 623 €-45 911 €21 400 €24 511 €24 511 €
210 391 €5 996 €4 500 €4 395 €--20 117 €
310 599 €5 870 €4 374 €4 729 €--15 388 €
410 811 €5 739 €4 243 €5 072 €--10 316 €
511 027 €5 604 €4 107 €5 424 €--4 892 €
611 248 €5 463 €3 967 €5 784 €---
711 473 €5 318 €3 822 €6 154 €---
811 702 €5 168 €3 672 €6 534 €---
911 936 €5 013 €3 517 €6 923 €---
1012 175 €4 852 €3 356 €7 323 €---
1112 418 €4 686 €3 190 €7 733 €---
1212 667 €4 513 €3 017 €8 153 €---
1312 920 €4 335 €2 839 €8 585 €---
1413 178 €4 151 €2 655 €9 028 €---
1513 442 €3 960 €2 464 €9 482 €---
1613 711 €3 763 €2 266 €9 948 €---
1713 985 €3 558 €2 062 €10 427 €---
1814 265 €3 347 €1 851 €10 918 €---
1914 550 €3 128 €1 632 €11 422 €---
2014 841 €2 901 €1 405 €11 940 €---
2115 138 €2 667 €1 171 €12 471 €---
2215 441 €2 425 €929 €13 016 €---
2315 749 €2 174 €678 €13 576 €---
2416 064 €1 914 €418 €14 150 €---
2516 386 €1 645 €149 €14 741 €---
TOTAL326 302 €154 287 €66 907 €172 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-6 420 €+8 559 €
2+2 139 €0 €+2 139 €
3+2 139 €0 €+2 139 €
4+2 139 €0 €+2 139 €
5+2 139 €0 €+2 139 €
6+2 139 €+268 €+1 871 €
7+2 139 €+1 846 €+293 €
8+2 139 €+1 960 €+179 €
9+2 139 €+2 077 €+62 €
10+2 139 €+2 197 €-58 €
11+2 139 €+2 320 €-181 €
12+2 139 €+2 446 €-307 €
13+2 139 €+2 575 €-436 €
14+2 139 €+2 708 €-569 €
15+2 139 €+2 845 €-706 €
16+2 139 €+2 984 €-845 €
17+2 139 €+3 128 €-989 €
18+2 139 €+3 275 €-1 136 €
19+2 139 €+3 427 €-1 288 €
20+2 139 €+3 582 €-1 443 €
21+2 139 €+3 741 €-1 602 €
22+2 139 €+3 905 €-1 766 €
23+2 139 €+4 073 €-1 934 €
24+2 139 €+4 245 €-2 106 €
25+2 139 €+4 422 €-2 283 €
Total+53 475 €+51 604 €+1 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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