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A vendre Appartement T5 77,15 m² av limoges

Bien expiré
VilleNiort (79)
Surface77m²
Coût Total148 700€
Loyer Annuel9 323€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 298,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre un grand appartement T5 77,15m² dans une résidence . 3 chambres,grand séjour , balcon , salle d’eau , wc , rangement placard , une place de parking dédiée , ombragée . peinture refait à neuf loué 680€ charges 210£ Agence s’abstenir , pas de frais d’agence .

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.318000, -0.404400
Total : 148 700€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 140 700€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9323€/an
Fourchette totale : 600€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7195€ - 12081€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :44,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 778,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 530,03€
Coût de l'assurance :13 383,00€
Taxe foncière : 932,30€/an
Soit par mois : 77,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite amélioration

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant peinture, électricité, revêtement de sol), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 323 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 700 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 115 €
Revenus locatifs : +9 323 €
Charges déductibles : -47 115 €
Résultat foncier Année 1 : -37 792 €(Déficit de 37 792 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 392 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 415 €/an
Revenus locatifs : +9 323 €
Charges déductibles : -6 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16391.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 323 €47 120 €4 952 €-37 797 €21 400 €16 397 €16 397 €
29 510 €6 288 €4 820 €3 222 €--13 175 €
39 700 €6 151 €4 683 €3 549 €--9 626 €
49 894 €6 010 €4 542 €3 884 €--5 742 €
510 092 €5 864 €4 396 €4 228 €--1 514 €
610 293 €5 713 €4 245 €4 581 €---
710 499 €5 557 €4 089 €4 943 €---
810 709 €5 395 €3 927 €5 314 €---
910 923 €5 228 €3 760 €5 696 €---
1011 142 €5 055 €3 587 €6 087 €---
1111 365 €4 876 €3 409 €6 488 €---
1211 592 €4 692 €3 224 €6 900 €---
1311 824 €4 500 €3 033 €7 323 €---
1412 060 €4 303 €2 835 €7 758 €---
1512 302 €4 098 €2 631 €8 203 €---
1612 548 €3 887 €2 419 €8 661 €---
1712 799 €3 668 €2 200 €9 130 €---
1813 055 €3 442 €1 974 €9 613 €---
1913 316 €3 208 €1 740 €10 108 €---
2013 582 €2 966 €1 498 €10 616 €---
2113 854 €2 716 €1 248 €11 138 €---
2214 131 €2 457 €989 €11 674 €---
2314 413 €2 189 €722 €12 224 €---
2414 702 €1 913 €445 €12 789 €---
2514 996 €1 626 €159 €13 369 €---
TOTAL298 620 €148 921 €71 530 €149 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 958 €-6 420 €+8 378 €
2+1 958 €0 €+1 958 €
3+1 958 €0 €+1 958 €
4+1 958 €0 €+1 958 €
5+1 958 €0 €+1 958 €
6+1 958 €+920 €+1 038 €
7+1 958 €+1 483 €+475 €
8+1 958 €+1 594 €+364 €
9+1 958 €+1 709 €+249 €
10+1 958 €+1 826 €+132 €
11+1 958 €+1 947 €+11 €
12+1 958 €+2 070 €-112 €
13+1 958 €+2 197 €-239 €
14+1 958 €+2 327 €-369 €
15+1 958 €+2 461 €-503 €
16+1 958 €+2 598 €-640 €
17+1 958 €+2 739 €-781 €
18+1 958 €+2 884 €-926 €
19+1 958 €+3 032 €-1 074 €
20+1 958 €+3 185 €-1 227 €
21+1 958 €+3 341 €-1 383 €
22+1 958 €+3 502 €-1 544 €
23+1 958 €+3 667 €-1 709 €
24+1 958 €+3 837 €-1 879 €
25+1 958 €+4 011 €-2 053 €
Total+48 950 €+44 910 €+4 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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