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vente - appartement

Bien expiré
VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface80
Coût Total242 020
Loyer Annuel16 458
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-317
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 926 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 499,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Nous avons le plaisir de vous proposer ce bel appartement familial de 4 pièces, idéalement situé à Villiers-sur-Marne, dans un quartier résidentiel calme et verdoyant, recherché pour sa tranquillité tout en restant proche de toutes les commodités.

Avec une surface habitable de 80 m², il se compose de trois belles chambres offrant de multiples possibilités d’aménagement : suite parentale, chambres d’enfants, bureau ou chambre d’amis selon vos besoins.

Un atout rare dans le secteur : une place de parking privative vient compléter ce bien.

Son emplacement privilégié permet un accès immédiat aux commerces, écoles, infrastructures sportives et transports (RER et bus), garantissant des déplacements facilités vers Paris et les communes voisines. L’alliance d’une grande praticité et d’un cadre paisible en fait un lieu de vie idéal pour une famille.

L’entrée dessert un séjour lumineux, agrémenté de larges fenêtres qui laissent pénétrer généreusement la lumière naturelle. Ce salon convivial constitue un espace parfait pour partager des moments en famille ou entre amis. La cuisine moderne, entièrement équipée, séduira par sa praticité et son design soigné. La salle de bains, élégante et entretenue, est séparée des toilettes pour un confort optimal.

De nombreux rangements intégrés, répartis avec intelligence, optimisent chaque espace de l’appartement pour faciliter le quotidien.

À la fois fonctionnel, confortable et idéalement situé, ce bien constitue une opportunité rare sur le marché. Que vous recherchiez votre résidence principale ou un investissement de qualité, il mérite toute votre attention.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite. Ce logement pourrait être votre prochain coup de cœur !

  • Bien soumis au DPE : Oui
  • Bien en coproprieté : Oui
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du Gouvernement.
  • Numéro de lot : 0
  • Nombre de lots : 0
  • La quote-part annuelle des charges payées par le vendeur (en euro) : 3401.27
  • Soumis au statut de copropriété : Oui
  • Copropriété fait l'objet d'un plan de sauvegarde : Non
  • Syndicat est soumis à une procédure d'alerte ou de redressement : Non
  • Prix de vente (TTC): 199926 euros*
  • *Honoraires Charge Vendeur
  • Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Attia Adrien ,EURL, immatriculé au RSAC / SIRET : 512157580020
Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.834020, 2.535070
Total : 242 020
Prix d'acquisition : 199 926
Travaux : 26 100
Valeur du bien : 226 026
Frais de notaire : 15 994
Coût estimé : 15 994
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16458€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1653€/mois
Fourchette annuelle : 13655€ - 19835€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :72,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 267,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 420,30
Coût de l'assurance :21 781,80
Taxe foncière : 1 645,76€/an
Soit par mois : 137,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 283,44€/mois
Soit par an : 3 401,27€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 371,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 687,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine moderne, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1300€/m² = 19500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant pose)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 458 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 020 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 646 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 401 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 070
Revenus locatifs : +16 458
Charges déductibles : -40 070
Résultat foncier Année 1 : -23 613(Déficit de 23 613 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 913
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 970 €/an
Revenus locatifs : +16 458
Charges déductibles : -13 970
Résultat foncier Années 2+ : 2 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12912.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 926
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 952(65% de 199 926 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 726 €/an
Calcul : 129 952 € × 3,636% = 4 726
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 45840 0788 060-23 62010 700 €12 920 €12 920 €
216 78713 7637 8453 024--9 897 €
317 12313 5417 6233 582--6 315 €
417 46513 3117 3934 154--2 161 €
517 81413 0737 1554 741---
618 17112 8286 9095 343---
718 53412 5736 6555 961---
818 90512 3106 3926 594---
919 28312 0386 1207 244---
1019 66811 7575 8397 911---
1120 06211 4665 5488 595---
1220 46311 1665 2479 297---
1320 87210 8544 93610 018---
1421 29010 5334 61410 757---
1521 71610 2004 28211 516---
1622 1509 8563 93712 294---
1722 5939 5003 58113 093---
1823 0459 1323 21313 913---
1923 5068 7512 83314 755---
2023 9768 3572 43915 619---
2124 4557 9502 03216 505---
2224 9447 5291 61017 416---
2325 4437 0931 17518 350---
2425 9526 64372419 309---
2526 4716 17725820 294---
TOTAL527 143290 478116 420236 66510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 665
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 456-3 210+6 666
2+3 4560+3 456
3+3 4560+3 456
4+3 4560+3 456
5+3 456+774+2 682
6+3 456+1 603+1 853
7+3 456+1 788+1 668
8+3 456+1 978+1 478
9+3 456+2 173+1 283
10+3 456+2 373+1 083
11+3 456+2 579+877
12+3 456+2 789+667
13+3 456+3 005+451
14+3 456+3 227+229
15+3 456+3 455+1
16+3 456+3 688-232
17+3 456+3 928-472
18+3 456+4 174-718
19+3 456+4 426-970
20+3 456+4 686-1 230
21+3 456+4 952-1 496
22+3 456+5 225-1 769
23+3 456+5 505-2 049
24+3 456+5 793-2 337
25+3 456+6 088-2 632
Total+86 400+71 000+15 400
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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