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Achat maison

Bien expiré
VilleMontgibaud (19)
Surface162m²
Coût Total217 214€
Loyer Annuel12 766€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 480 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 873,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 162 m², 4 Pièces, 1 Chambre, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée, Terrain de 2757 m²

Charmante maison en pierre pleine de potentiel. Vous trouverez de plain pied : salle de restauration de plus de 70m², cuisine séparée et wc. L'étage comprend un logement d'environ 40m² avec pièce de vie, chambre et salle d'eau. Le tout sur un jardin de 2750m² avec dépendance. Nombreuses possibilités.

Ville : Montgibaud
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19210
Coordonnées : 45.491350, 1.418830
Total : 217 214€
Prix d'acquisition : 141 480€
Travaux : 64 416€
Valeur du bien : 205 896€
Frais de notaire : 11 318€
Coût estimé : 11 318€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12766€/an
Fourchette totale : 835€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 10022€ - 16261€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 214€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :63,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 965,83€
Coût de l'assurance :19 006,23€
Taxe foncière : 1 276,58€/an
Soit par mois : 106,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre avec matelas au sol et peinture usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - espace bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 416 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 516€
    Isolation combles: 162 m² × 68€/m² = 11016€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13200€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 960€ = 19200€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€ (installation incluse)
  • Rénovation chambre:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Rafraîchissement salon:2 100€
    Peinture salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montgibaud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 916€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 766 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 214 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 416 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 895 €
Revenus locatifs : +12 766 €
Charges déductibles : -73 895 €
Résultat foncier Année 1 : -61 129 €(Déficit de 61 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 479 €/an
Revenus locatifs : +12 766 €
Charges déductibles : -9 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39729.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 962 €(65% de 141 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 344 €/an
Calcul : 91 962 € × 3,636% = 3 344 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 766 €73 902 €7 449 €-61 137 €21 400 €39 737 €39 737 €
213 021 €9 290 €7 254 €3 731 €--36 006 €
313 282 €9 088 €7 051 €4 194 €--31 812 €
413 547 €8 877 €6 841 €4 670 €--27 142 €
513 818 €8 660 €6 623 €5 158 €--21 984 €
614 094 €8 435 €6 398 €5 659 €--16 325 €
714 376 €8 202 €6 165 €6 174 €--10 150 €
814 664 €7 961 €5 924 €6 703 €--3 447 €
914 957 €7 711 €5 674 €7 246 €---
1015 256 €7 452 €5 416 €7 804 €---
1115 561 €7 185 €5 148 €8 377 €---
1215 873 €6 908 €4 871 €8 965 €---
1316 190 €6 621 €4 584 €9 569 €---
1416 514 €6 324 €4 287 €10 190 €---
1516 844 €6 016 €3 980 €10 828 €---
1617 181 €5 698 €3 661 €11 483 €---
1717 525 €5 369 €3 332 €12 156 €---
1817 875 €5 028 €2 991 €12 848 €---
1918 233 €4 674 €2 638 €13 558 €---
2018 597 €4 309 €2 272 €14 289 €---
2118 969 €3 930 €1 893 €15 039 €---
2219 349 €3 538 €1 502 €15 810 €---
2319 736 €3 133 €1 096 €16 603 €---
2420 130 €2 713 €676 €17 418 €---
2520 533 €2 278 €241 €18 255 €---
TOTAL408 892 €223 303 €107 966 €185 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 681 €-6 420 €+9 101 €
2+2 681 €0 €+2 681 €
3+2 681 €0 €+2 681 €
4+2 681 €0 €+2 681 €
5+2 681 €0 €+2 681 €
6+2 681 €0 €+2 681 €
7+2 681 €0 €+2 681 €
8+2 681 €0 €+2 681 €
9+2 681 €+1 140 €+1 541 €
10+2 681 €+2 341 €+340 €
11+2 681 €+2 513 €+168 €
12+2 681 €+2 689 €-8 €
13+2 681 €+2 871 €-190 €
14+2 681 €+3 057 €-376 €
15+2 681 €+3 248 €-567 €
16+2 681 €+3 445 €-764 €
17+2 681 €+3 647 €-966 €
18+2 681 €+3 854 €-1 173 €
19+2 681 €+4 068 €-1 387 €
20+2 681 €+4 287 €-1 606 €
21+2 681 €+4 512 €-1 831 €
22+2 681 €+4 743 €-2 062 €
23+2 681 €+4 981 €-2 300 €
24+2 681 €+5 225 €-2 544 €
25+2 681 €+5 476 €-2 795 €
Total+67 025 €+55 677 €+11 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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