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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLespignan (34)
Surface88m²
Coût Total129 600€
Loyer Annuel9 936€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salon (total 48 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé dans le centre du village, proche toutes commodités, dans une petite copropriété sans charge, au premier étage, bel appartement T3 entièrement rénové de 88m² habitables environ comprenant une entrée, un grand séjour avec cuisine us équipée, 2 chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Actuellement loué 680 euros HC. DPE en cours.

Ville : Lespignan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34710
Coordonnées : 43.294600, 3.184720
Total : 129 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9936€/an
Fourchette totale : 673€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 8076€ - 12224€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 092,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 169 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-64 169€ (-34.8%)
Marge achat-revente :54 569€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 963,49€
Coût de l'assurance :11 340,00€
Taxe foncière : 993,59€/an
Soit par mois : 82,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 936 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 798 €/an
Revenus locatifs : +9 936 €
Charges déductibles : -5 798 €
Résultat foncier : 4 138 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 936 €5 802 €4 355 €4 134 €---
210 135 €5 686 €4 239 €4 448 €---
310 337 €5 566 €4 119 €4 771 €---
410 544 €5 443 €3 996 €5 101 €---
510 755 €5 315 €3 868 €5 440 €---
610 970 €5 182 €3 735 €5 788 €---
711 189 €5 045 €3 598 €6 144 €---
811 413 €4 904 €3 456 €6 510 €---
911 641 €4 757 €3 310 €6 885 €---
1011 874 €4 605 €3 158 €7 269 €---
1112 112 €4 448 €3 001 €7 664 €---
1212 354 €4 286 €2 839 €8 068 €---
1312 601 €4 118 €2 671 €8 483 €---
1412 853 €3 944 €2 497 €8 909 €---
1513 110 €3 764 €2 317 €9 346 €---
1613 372 €3 578 €2 131 €9 794 €---
1713 640 €3 386 €1 939 €10 254 €---
1813 913 €3 187 €1 740 €10 726 €---
1914 191 €2 981 €1 534 €11 210 €---
2014 475 €2 768 €1 321 €11 707 €---
2114 764 €2 548 €1 100 €12 217 €---
2215 059 €2 320 €872 €12 740 €---
2315 361 €2 084 €636 €13 277 €---
2415 668 €1 840 €392 €13 828 €---
2515 981 €1 587 €140 €14 394 €---
TOTAL318 249 €99 143 €62 963 €219 106 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 087 €+1 240 €+847 €
2+2 087 €+1 335 €+752 €
3+2 087 €+1 431 €+656 €
4+2 087 €+1 530 €+557 €
5+2 087 €+1 632 €+455 €
6+2 087 €+1 736 €+351 €
7+2 087 €+1 843 €+244 €
8+2 087 €+1 953 €+134 €
9+2 087 €+2 065 €+22 €
10+2 087 €+2 181 €-94 €
11+2 087 €+2 299 €-212 €
12+2 087 €+2 420 €-333 €
13+2 087 €+2 545 €-458 €
14+2 087 €+2 673 €-586 €
15+2 087 €+2 804 €-717 €
16+2 087 €+2 938 €-851 €
17+2 087 €+3 076 €-989 €
18+2 087 €+3 218 €-1 131 €
19+2 087 €+3 363 €-1 276 €
20+2 087 €+3 512 €-1 425 €
21+2 087 €+3 665 €-1 578 €
22+2 087 €+3 822 €-1 735 €
23+2 087 €+3 983 €-1 896 €
24+2 087 €+4 148 €-2 061 €
25+2 087 €+4 318 €-2 231 €
Total+52 175 €+65 732 €+-13 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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